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Contrat de bail : illégalité de la clause prévoyant que « tout mois commencé est considéré comme entier »


2075  ACTES COURANTS - IMMOBILIER 19|05|2017


La clause, figurant dans un contrat de bail d’un logement social, prévoyant que « tout mois commencé est considéré comme entier » est-elle valable ? N’est-elle pas en contradiction avec les dispositions accordant, par exemple pour les personnes relevant du revenu de solidarité active (RSA), un délai de préavis d’un mois, calculé de date à date ?

En réponse, le ministre du Logement rappelle que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs détermine les règles applicables aux relations entre bailleur et locataire dans le parc privé.

L’article 40 de la loi précise les articles de cette loi qui sont également applicables au parc locatif social.

Ainsi, l’article 15-I, applicable au parc locatif social, prévoit que le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire d’un logement social est en principe de trois mois même si celui-ci peut être réduit à un mois sous certaines conditions.

Le locataire est donc redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis et celui-ci ne commence à courir qu’à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la remise en main propre par laquelle le locataire notifie son congé.

La Cour de cassation a plusieurs fois rappelé que le délai de préavis se décompte de date à date et non par mois entier, quelle que soit la durée du préavis (Cass. 3e civ, 28 oct. 2003, n° 02-14271, D) et a précisé notamment que « le montant des loyers et charges dus devait être arrêté à la date d’effet de ce congé » (Cass. 3e civ, 7 juill. 2004, n° 03-14439 : Bull. civ. III, n° 143).

Dès lors, toute clause figurant dans le contrat de bail d’un logement – social ou non – et prévoyant que « tout mois commencé est considéré comme entier » apparaît illégale aux regards des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Par conséquent, le locataire relevant du RSA qui, en application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, bénéficie d’un préavis d’un mois, ne devra s’acquitter que du paiement du loyer et des charges dus pour un mois, de date à date, et ce, même si le délai de préavis ne commence pas à courir le 1er du mois.

Source : Rép. min. n° 62982 : JOAN, 21 mars 2017, p. 2407, Rohfritsch S.