Une SCI acquiert un terrain à bâtir afin de
réaliser une opération immobilière qu’elle déclare soumettre à la
TVA, d’abord, en qualité de redevable légal de cette taxe, puis,
par une déclaration rectificative du 31 janvier 2008,
consécutive à sa transformation en société à responsabilité
limitée, en qualité de redevable habituel. Après avoir loti ce
terrain, cette société cède les cinq premiers lots en vertu
d’actes authentiques qui mentionnent, au titre des déclarations
fiscales, que ces mutations entrent dans le champ d’application des
droits d’enregistrement conformément à l’article 257, 7°, 1,
a, alinéa 3, du Code général des impôts, comme étant
effectuées au profit d’une personne physique, en vue de la
construction d’un immeuble destiné à l’usage d’habitation.
L’administration fiscale, estimant que le vendeur exerce une
activité habituelle de lotisseur et relève, par sa structure
juridique, de l’impôt sur les sociétés, lui notifie une proposition
de rectification au titre de la TVA sur la marge, qui conduit
au recouvrement d’une somme de 47 479 €. Reprochant au
notaire, notamment, d’avoir manqué à son devoir d’information et de
conseil sur le régime fiscal applicable à ces opérations, le
vendeur l’assigne en responsabilité et indemnisation du préjudice
ayant résulté pour lui de l’impossibilité de répercuter
financièrement cette taxe sur les prix de vente des terrains.
La cour d’appel de Nîmes exclut toute
défaillance du notaire à son obligation d’information sur la
fiscalité des ventes, retient que les déclarations fiscales, aux
termes desquelles ces mutations entrent dans le champ d’application
des droits d’enregistrement, correspondent strictement à celles
qu’il devait mentionner, en considération de la législation
applicable à leur date et que le vendeur ne peut tirer argument de
la différence de régime fiscal déclaré dans une promesse de vente
ultérieure, régie par la loi du 9 mars 2010 qui, modifiant les
dispositions de l’article 257 du Code général des impôts, a
assujetti à la TVA des opérations qui n’y étaient pas
antérieurement soumises, telles que celles portant sur
l’acquisition de terrains par des personnes physiques en vue de la
construction d’immeubles par elles affectés à un usage
d’habitation.
L’arrêt est cassé par la première chambre
civile de la Cour de cassation qui énonce que l’exclusion prévue
par l’article 257, 7°, 1, a, alinéa 3, du Code général
des impôts n’avait pas pour effet d’exonérer de TVA les ventes
de terrains à bâtir consenties par un lotisseur à un particulier en
vue d’y construire un immeuble à usage d’habitation, mais
seulement, en application des dispositions subsidiaires du 6°
de ce texte, de les soumettre au régime de taxation sur la marge,
dans les conditions prévues par l’article 268 du même
code.
Par ailleurs, le notaire est tenu d’informer
et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée,
sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences
fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.
La cour d’appel qui énonce encore que le
notaire n’est pas comptable des manquements déclaratifs du vendeur
qui, en sa qualité d’assujetti à la TVA, se devait de remplir
ses déclarations CA3, alors que ces manquements déclaratifs
étaient consécutifs à une information incomplète délivrée par le
notaire sur la fiscalité des mutations en cause viole
l’article 1382, devenu 1240 du Code civil.
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