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Droits du prêteur de deniers de l’un des indivisaires et responsabilité du notaire


2783  ACTES COURANTS - IMMOBILIER 10|01|2019


Deux personnes acquièrent un ensemble immobilier, en indivision pour la nue-propriété, à concurrence respectivement de 38 % et 62 %, et en tontine pour l’usufruit. L’une d’elles, artisan, finance l’acquisition de sa part au moyen d’un prêt garanti par un privilège de prêteur de deniers qui est inscrit par le notaire sur sa seule quote-part. Lorsqu’il placé en liquidation judiciaire, la banque prêteuse après avoir déclaré sa créance, assigne, d’une part, les indivisaires en partage de l’indivision existant sur l’immeuble, d’autre part, le notaire en responsabilité et indemnisation.

Même dans l’hypothèse où un prêt est souscrit par l’un seulement des acquéreurs d’un bien immobilier, pour financer sa part, l’assiette du privilège de prêteur de deniers est constituée par la totalité de l’immeuble et le prêteur, titulaire d’une sûreté légale née antérieurement à l’indivision, peut se prévaloir des dispositions de l’article 815-17, alinéa 1er, du Code civil.

Dès lors, la cour d’appel de Lyon retient exactement que ce privilège grève de plein droit la totalité de l’immeuble acquis, même s’il est né du chef d’un seul acquéreur, et que la banque aurait pu poursuivre la vente forcée de l’immeuble dont elle avait partiellement financé l’acquisition sans engager une procédure préalable de partage et sans que puissent lui être opposés les démembrements de la propriété convenus entre les acquéreurs.

Un autre moyen assure la cassation à la banque.

En effet, la cour d’appel, pour rejeter la demande de la banque dirigée contre le notaire, après avoir relevé que l’acte d’acquisition prévoyait l’inscription du privilège de prêteur de deniers sur l’entier immeuble et précisait que l’autre indivisaire était informée que l’inscription prise contre son co-indivisaire portait sur la totalité du bien, retient que la publicité foncière est destinée à l’information des tiers et à leur rendre opposables les conventions portant sur les droits réels et les sûretés et que, dès lors, le caractère restrictif de l’inscription litigieuse, tenant aux règles issues du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, est sans incidence sur les droits que la banque tient du titre.

Or, comme on sait, le notaire, tenu d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu’il a reçu mandat d’accomplir, doit, sauf s’il en est dispensé expressément par les parties, veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l’exécution.

Et du fait de l’inscription du privilège de prêteur de deniers sur la seule part de l’un des indivisaires la banque avait, à l’égard des tiers, la qualité de créancier personnel du coindivisaire emprunteur, de sorte qu’elle ne pouvait exercer son droit de poursuite sur l’immeuble indivis.

La première chambre civile de la Cour de cassation casse donc l’arrêt seulement en ce qu’il rejette la demande de la banque en dommages-intérêts contre le notaire.

 

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Source : Cass. 1re civ., 9 janv. 2019, n° 17-27411