L’acquéreur peut demander en justice soit la résolution de la vente (action rédhibitoire), soit la réduction du prix, arbitrée par des experts (action estimatoire), lorsque le bien vendu est atteint d’un vice caché.
En l’espèce, le 5 février 1998, Mme X. vend un immeuble aux époux Y. pour le prix de 835 000 F. Par arrêt irrévocable du 30 juillet 2002, la cour d'appel de Bordeaux retient l'existence de vices cachés et ordonne une expertise en vue de déterminer la diminution du prix de la vente. L’expert estime la valeur de l'immeuble non atteint de vice à 1 245 000 F et à 937 000 F si les vices cachés étaient retenus et indique que malgré les vices, l'immeuble ne peut être payé moins cher que ce qu'il l'a été.
Condamnée à payer aux époux Y., la somme de 307 200 F (soit 46 153,14 €) à titre de réduction du prix, Mme X. se pourvoit en cassation faisant valoir :
- que l'action estimatoire offerte à l'acquéreur d'un bien affecté d'un vice caché ne peut avoir pour effet que de ramener le prix du bien à la valeur à laquelle il l'aurait effectivement acquis, s'il n'avait pas été vicié ; qu'elle ne peut autoriser l'acquéreur à réaliser un bénéfice illégitime au détriment du vendeur ; qu'il résultait des constatations de l'expert que la propriété acquise par les époux Y. valait, au moment de l'achat, une somme supérieure au prix qu'ils avaient versé, malgré les vices l'affectant ; qu'en effet, la propriété valait à l'époque au moins 937 800 F et avait été acquise 835 000 F. seulement ; qu'en considérant néanmoins que les acquéreurs étaient fondés à réclamer une réduction de prix de 46 832,34 €, soit 307 200 F, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.
- qu'en tout état de cause, lorsque la chose vendue est affectée d'un vice caché, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; que la réduction du prix prévue par l'article 1644 du Code civil doit être arbitrée par expert ; que l'expert judiciaire avait conclu que « malgré les vices dont il était affecté, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'a été » ; que l'expert considérait ainsi qu'aucune réduction de prix ne devait être accordée aux époux Y. ; qu'en condamnant néanmoins Mme X. à payer la somme de 46 153,14 € au titre de la restitution du prix d'une partie de l'immeuble vendu, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.
- que l'expert avait retenu, pour évaluer le coût de la propriété de Mme X., compte tenu des vices qui l'affectaient, une valeur du terrain de 300 000 F correspondant à son prix nu, soit 500 000 F, auquel il a appliqué une décote de 30% ; qu'en considérant pour juger que « l'expert Z. ne saurait être suivi dans son raisonnement aux termes duquel malgré les vices dont il était affecté, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'a été » au motif que « ce raisonnement part en effet du postulat selon lequel le seul terrain ne pouvait avoir une valeur inférieure à 500 000 F, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et violé l'article 1134 du Code civil ;
- Enfin, qu’en tout état de cause, lorsque la chose vendue est affectée d'un vice caché, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; que la réduction du prix prévue par l'article 1644 du Code civil doit être arbitrée par experts ; qu'en fixant la réduction de prix accordée à M. et Mme Y., correspondant au coût des travaux de reprise des vices affectant l'immeuble, sans avoir au préalable obtenu l'avis de l'expert sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil.
La Cour de cassation rejette ces arguments. Après avoir rappelé que l'action estimatoire de l'article 1644 du Code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés, les Hauts magistrats jugent, qu’en l’espèce, les époux Y., acquéreurs, étaient fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils avaient souhaité acquérir, et que ne pouvait être approuvé le raisonnement de l’expert selon lequel l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'avait été, malgré les vices dont il était affecté. Mme X. est donc bien redevable envers les époux Y. de la somme fixée.