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Actualités juridiques

Conditions de retrait d’une société d’attribution d’un immeuble en jouissance partagée


2355  ACTES COURANTS - IMMOBILIER 07|05|2018


L’attention de la ministre de la Justice a été attirée sur les conditions de retrait d’une société d’attribution d’un bien immobilier en jouissance à temps partagé.

Ces sociétés sont réglementées par les articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et, plus particulièrement, par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 s’agissant des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé.

Le retrait anticipé d’un associé, qui n’est pas propriétaire du bien, conduit à une rétrocession d’un droit de jouissance, avec rachat de parts par la société, contraire au principe interdisant à une société civile de détenir ses propres parts (BICC n° 561 du 1er août 2002, annotation sous le n° 833). Il doit donc demeurer exceptionnel, notamment afin de ne pas léser les intérêts des associés restants qui seront également amenés, après mise en œuvre de ce mécanisme, à supporter les charges des associés sortants.

La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques a instauré un droit de retrait des associés à l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986, soit après autorisation unanime des autres associés, soit par autorisation du juge pour justes motifs ( C. civ., art. 1869). L’article 19-1 mentionne notamment les hypothèses où un associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance (ajouts de la loi ALUR), ou ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné.

Si le retrait judiciaire ne peut pas être justifié par l’existence de simples convenances personnelles, la liste de l’article 19-1 n’est toutefois pas limitative et le juge conserve un pouvoir d’appréciation lui permettant d’autoriser des retraits au-delà des illustrations figurant dans ce texte. Le juge peut donc apprécier cas par cas chaque situation, en tenant compte, le cas échéant, d’éléments de nature personnelle en fonction de leur gravité (ex : état de santé d’un associé le privant de la jouissance ses droits), même si la possibilité de retrait doit demeurer très encadrée.

En outre, depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (art. 50 V), une troisième possibilité de retrait, accordé de droit, s’offre à l’héritier lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société (sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un juste motif en dehors de cette circonstance).

Les futurs associés bénéficient également d’une meilleure information en amont sur le fonctionnement de la société (objet du contrat, nature juridique des droits conférés à l’associé, faculté de rétractation, etc.) depuis la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 précitée ayant transposé la directive 2008/122/CE relative à la protection des consommateurs sur certains aspects des contrats d’utilisation de biens à temps partagés ( C. consom., art. L. 224-80 et C. consom., art. L. 224-73, respectivement sur les contrats visés et l’obligation précontractuelle d’information).

De même, au stade de la gestion de la société, l’article 13, alinéa 5, de la loi du 6 janvier 1986 précitée permet à tout associé de solliciter, à tout moment, communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et droits en jouissance qui y sont attachés, également dans un souci de protection des associés.

Enfin, la dissolution anticipée de la société est toujours possible, à la majorité des deux tiers des voix des associés, en application de l’article 16, alinéa 2, de la loi du 6 janvier 1986.

La ministre estime que la réglementation actuelle réalise donc un équilibre satisfaisant entre la nécessité de permettre, dans certaines circonstances exceptionnelles, à un associé de se retirer de la société (ce qui permet d’éviter le risque de non-paiement de charges par des associés dormants se désintéressant de leurs droits) et la préservation indispensable, tant des intérêts des associés restants dont les charges ne doivent pas être trop alourdies, que de la pérennité des sociétés concernées.

Source : Rép. min. n° 5670 : JOAN, 27 mars 2018, p. 2618, Lebec M.