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Actualités juridiques

Difficultés engendrées par l'application aux petites communes de la taxe sur les terrains nus rendus constructibles


2089  FISCAL 08|06|2017


La taxe sur les terrains nus rendus constructibles s'applique indistinctement à l'ensemble des personnes morales. Ainsi, de nombreuses communes se voient dans l'obligation de payer cette taxe qui s'applique sur la vente des terrains après qu'elles ont effectué les travaux de viabilisation puisque dans la majorité des cas c'est la commune qui garde la maîtrise d'ouvrage du lotissement.

Des modifications législatives sont-elles envisagées, afin de ne pas pénaliser les petites communes rurales qui investissent pour maintenir le dynamisme de leur territoire, en permettant de calculer l'assiette de la taxe en tenant compte des frais engagés, notamment de viabilisation, pour que celle-ci soit calculée sur la marge excédentaire ?

En réponse à cette question, le ministre des Finances a rappelé que l'article 55 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche a institué une taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus ou de droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, ou par application de l'article L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme.

Cette taxe, codifiée sous l'article 1605 nonies du Code général des impôts (CGI), est exigible au titre de la première cession à titre onéreux, réalisée depuis le 29 juillet 2010, de terrains nus rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010.

Elle s'applique quelle que soit la qualité du cédant, personne physique ou personne morale.

S'agissant plus particulièrement des personnes morales, qu'elles soient de droit public ou de droit privé, sans égard par ailleurs pour leur régime fiscal, celles-ci sont soumises à la taxe puisqu'aucune exclusion n'est prévue par l'article 1605 nonies précité du CGI.

En application du II de cet article, la taxe est assise sur un montant égal au prix de cession défini à l'article 150 VA, diminué du prix d'acquisition stipulé dans l'acte ou, à défaut, de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant, d'après une déclaration détaillée et estimative des parties, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'INSEE.

Ainsi, le prix de cession retenu pour la détermination de la taxe, défini à l'article 150 VA du CGI, est réduit, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. Ces frais sont limitativement énumérés à l'article 41 duovicies H de l'annexe III du CGI.

 

Il s'agit exclusivement :

- des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;

- des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;

- des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation. Il en est de même de l'indemnité versée au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix ;

- des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;

- et des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

 

Par ailleurs, aux termes du premier alinéa du II de l'article 1605 nonies du CGI, le prix d'acquisition à retenir est le prix stipulé dans l'acte ou, à défaut, la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Le ministre conclut que, dès lors, pour la détermination de l'assiette imposable de la taxe, le prix d'acquisition ainsi déterminé ne peut être minoré ou majoré de quelconques frais.

 

Source : Rép. min. n° 23073 : JO Sénat, 30 mars 2017, p. 1285, Bourquin M.