Aux termes du célèbre article 10 de la loi du 31 décembre 1975 modifié, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, à l’exception des ventes portant sur un bâtiment entier, (…) faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe ».
La société H. avait fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété pour un immeuble qu’elle avait cédé le même jour à la société M. Celle-ci procéda à la vente des lots, notamment de ceux loués à Mme B. au profit de M. et Mme P.
Invoquant la violation de son droit de préemption, Mme B. demanda la nullité de la vente consentie à M. et Mme P. Sa requête fut rejetée par les juges du fond, qui estimèrent que, compte tenu de la chaîne des actes successifs, une première vente concernant le lot litigieux était intervenue lors de la vente de l’immeuble divisé dans sa totalité et que la revente du même lot aux époux P. constituait la seconde vente.
Aux termes d’un arrêt de principe dont la Cour de cassation entend donner la plus large diffusion, cette argumentation est censurée par la troisième chambre civile : la vente consentie aux époux P. des lots donnés à bail à Mme B., constituait la première vente par lots postérieure à l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. En conséquence, la cour d’appel a violé les articles 10 et 10-III de la loi du 31 décembre 1975 modifiée.
Cette décision permet de clarifier l’interprétation de l’article 10 précité au regard des particularités des situations rencontrées par les praticiens. Elle lève pour ces derniers, en particulier, toute hésitation, dans les circonstances de l’espèce, sur la nécessité de purger le droit de préemption des locataires préalablement à la vente par lots.