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Urbanisme et délai d’enregistrement d’une transaction


2779  ACTES COURANTS - IMMOBILIER 08|01|2019


Un promoteur ayant obtenu un permis de construire deux bâtiments comprenant plusieurs logements, la société propriétaire d’une parcelle voisine, demande au juge administratif l’annulation de ce permis. Le promoteur, cette société et son gestionnaire de patrimoine concluent une transaction qui, en contrepartie du désistement du recours pour excès de pouvoir, prévoit à la charge du promoteur le nettoyage des vitres de la maison située sur le terrain appartenant à la société, la plantation d’un mur végétal et le paiement de la somme de 12 000 euros. Sur requête de la société et de son gestionnaire de patrimoine, le président du TGI confère force exécutoire à la transaction mais le promoteur les assigne rétractation de cette ordonnance.

Il ressort de la combinaison des articles L. 600-8 du Code de l’urbanisme et 635, 1, 9° du Code général des impôts que la formalité de l’enregistrement doit être accomplie dans le mois de la date de la transaction et que, à défaut d’enregistrement dans ce délai, la contrepartie prévue par la transaction non enregistrée est réputée sans cause.

Considérer que le délai d’un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu’une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur.

Ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard.

Si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l’obligation de l’autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du Code civil, mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues.

L’article 80, IV, 9°, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », modifiant l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, qui précise que la contrepartie est réputée sans cause dès lors que la transaction n’a pas été enregistrée dans le délai d’un mois prévu à l’article 635 du Code général des impôts, a un caractère interprétatif, dès lors qu’il se borne à reconnaître sans rien innover un état de droit préexistant, et conforte cette solution.

La cour d’appel de Grenoble, qui constate que la transaction conclue les 4 et 22 septembre 2014 n’a été enregistrée que le 24 mai 2016, en déduit exactement que le promoteur est fondé en sa demande de rétractation de l’ordonnance lui ayant donné force exécutoire.

 

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Source : Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-27814