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Actualités juridiques

Vers la création de deux nouveaux types de baux destinés à rendre plus attractifs les logements anciens ?


2272  ACTES COURANTS - IMMOBILIER 08|03|2018


Les centres-villes sont aujourd'hui souvent délaissés au profit de zones commerciales et pavillonnaires. Parallèlement, les centres-villes historiques se meurent, perdant chaque année plus de commerces et d'habitants.

On peut s'interroger sur le choix d'acquérir un pavillon neuf en périphérie d'une petite ville, quand de nombreux bien anciens, en centre-ville, ne parviennent pas à trouver preneur. Il semble que la nécessité de rénover ces biens anciens, souvent vétustes, soit un obstacle à leur acquisition.

Par ailleurs, le déclin des centres-villes est un cercle vicieux qui ne favorise pas l'arrivée de nouveaux habitants, compte tenu de leur manque de dynamisme.

C'est la raison pour laquelle il a semblé utile à plusieurs sénateurs, au sein de politiques plus globales de redynamisation des centres-villes, des mécanismes nouveaux, susceptibles de rendre les logements anciens de ces centres-villes plus attractifs.

À cet effet, ils ont déposé au Sénat une proposition de loi ayant pour objet de créer deux outils contractuels qui, en élargissant la gamme des possibilités ouvertes pour accéder à un logement, ont vocation à favoriser l'occupation des logements dans les zones souffrant d'un fort déséquilibre entre l'offre et la demande.

1°- Bail à réhabilitation avec option d’achat

Le premier, dénommé « bail à réhabilitation avec option d'achat », permettrait à des personnes de s'installer dans un logement ancien nécessitant des travaux qu'elles s'engageraient à réaliser en échange d'un loyer dont le montant serait de ce fait nécessairement réduit par rapport à celui qui aurait été fixé, toutes choses égales par ailleurs, dans le cadre d'un bail « traditionnel ». Une durée du bail serait déterminée afin de garantir au preneur une sorte d'amortissement des dépenses engagées pour la réhabilitation. Le preneur, à qui serait conféré sur le bien un droit réel immobilier, pourrait, en activant un droit d'option, en acquérir la propriété à l'expiration de la durée du bail.

2°- Bail viager

Le second outil consiste à faciliter l'occupation des logements par le recours à un contrat dénommé « bail viager ». Largement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il s'en distinguerait sur deux points essentiels :

  • d'une part, au niveau de la durée puisque, comme l'indique son appellation, ce contrat courrait en principe jusqu'au décès du preneur (ou des preneurs pour un couple) ;
  • d'autre part, au niveau du prix, qui ne donnerait pas lieu à loyer, mais à versement d'un montant forfaitaire, valant en quelque sorte « loyer une fois pour toute ».

Ce montant forfaitaire serait nécessairement inférieur, et de manière significative, à la valeur vénale du bien puisque son propriétaire le resterait et en retrouverait la jouissance au décès du preneur.

Ce faisant, le bail viager devrait, selon les auteurs de la proposition, faciliter la fluidité des transactions :

  • d'un côté, il permettrait à des personnes le désirant de s'installer durablement dans un logement qu'elles n'ont pas les moyens d'acheter ;
  • d'un autre côté, en particulier dans les zones où les logements trouvent difficilement acquéreur, le propriétaire pourrait obtenir une somme conséquente d'un bien qui demeurerait dans son patrimoine et qui, à défaut de bail viager, risquerait de se délabrer (ou de constituer une charge lourde).

Afin que le preneur ne se trouve pas « prisonnier » d'un logement que, pour des raisons diverses (décès de son conjoint, inadaptation des lieux...), il souhaiterait un jour quitter, il disposerait d'un droit de résiliation et, dans ce cas, d'un remboursement partiel du montant versé au propriétaire (pour une somme bien entendue réduite au prorata de la durée d'occupation). Ce droit au remboursement conduit à réserver, pour l'heure, la possibilité de contracter un bail viager à titre de bailleur aux personnes morales de droit public : une personne privée pourrait avoir dépensé le montant reçu lors de la transaction et se retrouver dans une situation financière empêchant de fait le preneur d'obtenir ce remboursement partiel ; ce risque semble bien moindre avec une personne morale de droit public qui, au nom du principe de prudence, devrait, en application du 29° de l'article L. 2321-2 du Code général des collectivités territoriales, constituer des provisions afin de faire face à de telles éventualités.

À l'inverse, et cette fois afin que le preneur ait la garantie de jouir de son logement jusqu'à son décès, la collectivité propriétaire ne saurait, sauf raison impérieuse d'intérêt général (et moyennant un préavis suffisamment long pour permettre alors au preneur de « se retourner »), demander la résiliation du contrat.

Source : Sénat, prop. L. n° 251, 25 janv. 2018