À la suite d’une mutation professionnelle, après avoir cherché vainement à vendre leur résidence principale afin de s'installer dans une nouvelle région, certaines familles se résoudraient à la louer, afin de faire face aux charges engendrées par la mutation.
Ce faisant, leur première résidence est requalifiée en secondaire, ce qui entraîne une imposition supplémentaire sur les revenus locatifs en cas de location, mais également sur les plus-values à l'occasion de la vente.
Les impôts prélevés sur les revenus locatifs issus de la location de la résidence principale pourraient-ils tenir compte du nouveau loyer payé par ces ménages en cours de mutation ?
Interrogé, le ministre des Finances a rappelé que, conformément à l'article 13 du Code général des impôts (CGI), seules sont prises en compte pour l'établissement de l'impôt les dépenses effectuées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu.
Tel n'est pas le cas du loyer personnel supporté par un contribuable, qui constitue un emploi du revenu, et cela quand bien même cette prise en location d'un logement serait consécutive à une mutation professionnelle.
De fait, la situation des personnes qui donnent en location un bien immobilier, y compris à la suite de cette mutation, n'est pas différente de celle des autres contribuables au regard de l'impôt sur le revenu ; en effet, les recettes qu'elles tirent des locaux donnés en location ont vocation, au même titre que l'ensemble des autres sources de revenus et de profits, à être prises en compte pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur le revenu.
Cette exigence répond au principe constitutionnel d'égalité des citoyens devant l'impôt.
En outre, la mise en location à titre onéreux d'un logement procure au propriétaire un revenu, dont il ne serait pas logique que le caractère imposable ou non dépende de la situation de mobilité professionnelle du bailleur ou de sa qualité de locataire.
Aussi, la mise en place d'un mécanisme dérogatoire particulier en faveur des propriétaires-bailleurs, locataires de leur résidence principale, serait contraire à l'équité et introduirait une discrimination injustifiée entre bailleurs, et par conséquent inconstitutionnelle selon qu'ils ont ou non résidé antérieurement dans le logement donné en location et que la mise en location est consécutive ou non à une mobilité professionnelle.
Les plus-values immobilières issues de la vente de la première résidence pourraient-elles être exonérées de toute imposition supplémentaire pour le cas où elles seraient immédiatement réemployées dans l'achat d'une nouvelle résidence principale ?
En réponse, le ministre a précisé que, si à l'issue d'une période de mise en location de son ancienne résidence principale, un contribuable, redevenu locataire, procède à la mise en vente de son bien en vue de financer l'acquisition de sa future résidence principale, il pourra, le cas échéant, bénéficier de l'exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l'article 150 U du CGI, en faveur des plus-values résultant de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale.
Cette exonération lui sera applicable dès lors qu'il aura été locataire de sa résidence pendant un délai minimal de quatre années. En effet, à la lettre des dispositions légales, l'exonération précitée prévue au 1° bis du CGI est subordonnée à la condition que le cédant ne soit pas, au jour de la cession, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale et qu'il ne l'ait pas été non plus au cours des quatre années, appréciées de date à date, qui précèdent. Ces précisions figurent au BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20130923, § 30 à 60).
Les dispositions légales applicables en matière de plus-values immobilières prévoient d'ores et déjà une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d'un logement sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition de la résidence principale.
Le bénéfice de cette exonération est néanmoins encadré par une condition excluant les contribuables ayant été propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, afin qu'elle ne procure pas un simple effet d'aubaine, sans pour autant exclure définitivement ces mêmes personnes puisqu'elles pourront s'en prévaloir lorsque le délai de quatre années aura été respecté.