L’article 595, alinéa 4, du Code civil, interdit à l’usufruitier de consentir, sans le concours du nu-propriétaire, un bail sur un immeuble commercial. La sanction de cette interdiction est la nullité du bail (et non son inopposabilité). Cette interdiction, de jurisprudence constante, vaut tant pour le bail initial que pour les renouvellements éventuels.
Nonobstant ces dispositions, un usufruitier avait consenti, sans le concours du nu-propriétaire, un bail commercial, lequel avait ultérieurement donné lieu à deux renouvellements.
Au décès de l’usufruitier, l’immeuble est vendu par le nu-propriétaire à un acquéreur qui intente alors une action en nullité du bail pour obtenir le départ du locataire.
Peine perdue, tant devant les juridictions du fond que devant la Cour de cassation ; l’argumentation est rejetée : « La nullité d’un bail portant sur des locaux à usage commercial consenti par l’usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire. Cette action est une action personnelle qui ne se transmet pas à l’acquéreur des locaux ».
En statuant ainsi, la Haute cour ne fait que rappeler des solutions antérieures ; la publication de l’arrêt au Bulletin des arrêts de la Cour constitue cependant un signe de sa volonté de réaffirmer cette double règle.
Tout d’abord, la nullité est relative : ce que l’article 595 du Code civil entend faire, c’est protéger le nu-propriétaire des conséquences d’un acte qui a pu être signé par l’usufruitier sans son consentement. Or le propriétaire de l’immeuble vendu, au cas particulier, réunissait les deux qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier sur sa tête.
Ensuite, l’action en nullité est une action personnelle, elle n’est en aucun cas attachée à la chose. Les obligations de l’usufruitier cessant à l’expiration de son droit, celui-ci ne pouvait transmettre une telle action.