En cas de vente de logements sociaux par les organismes HLM à leurs locataires, les fonctions de syndic de la copropriété sont assurées, sauf s'il y renonce, par l'organisme vendeur tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement (CCH, art. L. 443-15, al. 1er).
Ce principe vise avant tout à garantir les intérêts des nouveaux copropriétaires. En effet, l'organisme HLM vendeur a, en tant qu'ancien propriétaire et gestionnaire unique des immeubles dans lesquels les logements sont vendus, une bonne connaissance de ces immeubles, ainsi que de la situation des anciens locataires devenus copropriétaires.
De plus, le fait que l'organisme HLM vendeur devienne syndic dans ces immeubles permet d'assurer une certaine continuité, les nouveaux copropriétaires, anciens locataires de l'organisme HLM vendeur, conservant le même interlocuteur concernant la gestion de l'immeuble.
Toutefois, ce principe n'est pas absolu. Ainsi, l'organisme HLM peut renoncer à la fonction de syndic. De plus, les copropriétaires autres que l'organisme HLM, dès lors qu'ils représentent au moins 60 % des voix du syndicat, peuvent décider de recourir à un autre syndic.
Certes, lorsque l'organisme HLM est copropriétaire majoritaire, la réduction de ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22) ne s'applique pas (CCH, art. L. 443-15, al. 4).
Toutefois, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent protégés, d'une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires) et, d'autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire.
Selon le ministre du Logement :
- la transparence dans les relations entre l'organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît, dans ces conditions, suffisamment assurée ;
- l'ensemble de ces dispositions permet aux organismes HLM d'assurer une bonne gestion des copropriétés quand il existe une mixité entre logements sociaux et propriétaires occupants et est de nature à rassurer les collectivités territoriales sur les ventes de logements d'organismes sociaux à leurs locataires.