La résidence de tourisme est définie par l’article D. 321-1 du Code du tourisme comme étant « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une personne physique ou morale ».
Afin d’être classée, la résidence doit respecter 2 prérequis qui sont une capacité d’accueil minimale de 100 lots et un minimum de 70 % de locaux d’habitation meublés en application de l’article D. 321-2 du Code du tourisme.
Le même article précise qu’elle peut être placée sous le statut de la copropriété s’il est notamment prévu une « obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés qui ne saurait être inférieure à 9 ans ».
Il exige également « une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires ou associés de sociétés d’attribution ».
S’agissant des lots restants qui ne seraient pas loués à l’exploitant unique de la résidence de tourisme (30 %), la question se pose de savoir si leur gestion peut être assurée directement par les copropriétaires ou déléguée à des administrateurs de biens. Cette question revêt une grande importance pour les copropriétaires des lots loués dans le cadre de l’exploitation de la résidence de tourisme et qui bénéficient d’une réduction d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme. Cette réduction d’impôt pourrait en effet être remise en cause si la qualification de résidence de tourisme venait à être écartée. Cette question se pose également au terme de l’engagement fiscal de location de 9 ans à l’exploitant unique de la résidence de tourisme lorsque certains copropriétaires refusent de lui renouveler le bail qui lui a été initialement consenti.
Interrogé sur la question, le ministre du Tourisme a précisé que si 70 % des locaux d'habitation de la résidence sont confiés pour leur gestion à une seule et même personne physique ou morale, la résidence est classable. Les 30 % de copropriétaires restants sont alors libres de choisir les modalités de leur gestion, soit directement par les copropriétaires, soit déléguée à des administrateurs de biens. Ce classement, outre une meilleure commercialisation de la résidence, confère des avantages fiscaux aux propriétaires investisseurs, que sont d'une part, une réduction d'impôt au titre de l'article 199 sexvicies du Code général des impôts et d'autre part, une déductibilité de TVA sur le prix d'acquisition du logement. Le taux de 70 % a été abaissé à 55 % à titre dérogatoire par le décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans non classées ou dont le classement est arrivé à échéance.