L’attention du ministre du Logement a été attirée sur la sécurité juridique des projets de division de terrain en vue de construire dans les lotissements soumis à cahier des charges.
La loi ALUR (L. n° 2014-366, 24 mars 2014) a en effet rendu caduques les stipulations contenues dans les cahiers des charges des lotissements.
Cependant, la loi n’a pas abrogé l’article L. 442-9, alinéa 3, du Code de l’urbanisme, aux termes duquel « les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement » ne sont pas remis en cause.
En outre, cet article prévoit, en son alinéa 5, la caducité, dans un délai de cinq ans suivant la promulgation de la loi précitée, de certaines clauses non réglementaires régissant le droit des sols insérées dans les cahiers des charges non approuvés, sans toutefois évoquer le cas des cahiers des charges approuvés.
Le ministre rappelle que :
- selon le Conseil d’État (CE, 27 juill. 2012, n° 342908) une clause de cahier des charges de lotissement qui s’oppose à une subdivision de lot ne saurait être considérée comme une disposition de nature réglementaire complétant les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols pouvant être fixées dans un PLU ou un document en tenant lieu ;
- pour la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 16 déc. 2008, n° 07-14307), l’interdiction de diviser ne relève pas des dispositions d’urbanisme mentionnées à l’article L. 426-1 du Code de l’urbanisme, mais du droit dont disposent les propriétaires de lots de jouir librement de leur bien, selon des modalités de gestion particulières qu’ils se fixent d’un commun accord pour eux-mêmes.
De telles stipulations sont ainsi dépourvues de portée générale pour demeurer strictement de nature conventionnelle.
Une stipulation interdisant la subdivision de lot constitue une « disposition (…) ayant (…) pour effet (…) de restreindre le droit de construire », au sens de l’alinéa 5 de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.
Dès lors, l’avis positif des colotis est nécessaire avant qu’il soit procédé à une vente concernant un terrain à construire dans un lotissement dont le cahier des charges comporte une telle clause.
Ainsi, les règles attachées au droit des contrats doivent s’appliquer. Les colotis peuvent modifier le cahier des charges :
- pour les cahiers des charges approuvés, selon la majorité qualifiée de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, alors même que le cahier des charges prévoit d’autres conditions ;
- pour les cahiers des charges non approuvés à la majorité qualifiée pour les clauses de nature réglementaire ou à l’unanimité pour les autres clauses dont celles relatives à la subdivision de lots.
Toutefois, l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme prévoit que « toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire (…) contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier. »
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis, conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10.
Par ailleurs, outre le fait que les colotis ont déjà le pouvoir de procéder à la suppression de la clause du cahier des charges de lotissement interdisant la subdivision de lots, à défaut d’accord entre eux pour procéder à cette suppression, la clause en question tombera d’elle-même le 26 mars 2019, à moins que d’ici cette date butoir les colotis décident de publier le cahier des charges au bureau des hypothèques.
Toutefois, pour parvenir à cette publication, les colotis doivent se mettre d’accord à la majorité qualifiée de la moitié d’entre eux détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou, inversement, à la majorité qualifiée des deux tiers d’entre eux détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d’un lotissement.
Enfin, la mise en concordance des documents du lotissement, notamment le règlement et le cahier des charges approuvé ou non, prévue par l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme, est une procédure à la diligence des collectivités territoriales, afin de densifier les constructions sur certaines parties de leur territoire.