Le marché immobilier en 2016 des métropoles de province
Avec des taux de crédit immobilier très bas, l’élargissement des conditions d’octroi du prêt à taux zéro (PTZ) et le succès de la loi Pinel pour les investisseurs dans le neuf, 2016 a été une bonne année pour le marché immobilier français : hausse de 6 % des ventes de logements anciens (source CGEDD). D’après l’indice Notaires-Insee, sur la France entière, les prix des logements anciens ont augmenté modérément de 1,5 % entre 2015 et 2016.
Sur l’ensemble des 17 métropoles de province, les prix des maisons anciennes ont davantage suivi ce mouvement haussier, avec + 2 % sur 1 an, que les appartements anciens dont les prix sont restés stables.
Cas par cas, les évolutions de prix selon les métropoles sont plus contrastées :
dans le collectif, une hausse annuelle des prix est constatée dans les métropoles de Nantes (+ 2 %) et Bordeaux (+ 6 %), alors que dans les métropoles d’Orléans, de Tours, de Rouen, de Montpellier et de Lille, les prix baissent entre 2 % et 3 % ;
dans l’individuel, les plus fortes évolutions sont observées dans les métropoles de Strasbourg (+ 11 %) et Bordeaux (+ 6 %). Les prix dans la métropole d’Aix-Marseille-Provence n’ont pas évolué. Nice est la seule qui enregistre une légère baisse (- 1 %) en 2016, mais reste la métropole la plus chère.
Les métropoles du tracé de la LGV Ouest
Pour développer l’accessibilité du Grand Ouest, deux infrastructures ont vu le jour en 2017 (Projet Atlantique 2017) :
LGV BPL traverse la Sarthe, la Mayenne et l’Ille-et-Vilaine, en desservant Le Mans, Sablé-sur-Sarthe et Rennes ;
LGV SEA passe par les régions Centre-Val-de-Loire et Nouvelle Aquitaine, et dessert des gares de centre-ville comme Tours, Poitiers, Angoulême ou Bordeaux. Grâce à ces nouvelles lignes, le Grand Ouest bénéficie de temps de trajet réduits. Il devient encore plus accessible et se rapproche des grands centres économiques français et européens (Paris, Bruxelles, Londres, etc.) ;
sur la métropole de Bordeaux, les marchés des appartements et des maisons suivent la même tendance en 2016 (+ 6 % sur 1 an). En appartements, c’est la 2e métropole la plus onéreuse derrière celle de Nice. En maisons, elle occupe la 3e place du classement derrière les métropoles de Montpellier et Nice. Comparé à 1997, le niveau des prix a plus que triplé. Elle occupait alors la 14e place en appartements et la 12e en maisons ;
sur la métropole de Rennes, les évolutions enregistrées sont moins homogènes sur les deux marchés depuis 1998. Par exemple, les prix des appartements en 2015 sont stables sur 1 an alors que ceux des maisons chutent de 8 %. En 2016, les prix restent stables en appartements mais sont en hausse de 2 % en maisons.
La tendance sur les 20 dernières années
Globalement, sur la période 1997-2016, les prix suivent la même tendance sur les marchés du collectif et de l’individuel dans les 17 métropoles confondues.
Cinq grandes phases se distinguent :
1997-2005, hausse des prix, phase d’accélération jusqu’au pic atteint en 2005 à + 18 % sur le collectif et + 14 % sur l’individuel ;
2006-2007, hausse des prix, phase de décélération ;
2008-2009, crise des subprimes, avec des prix qui diminuent jusqu’à 8 % pour les maisons anciennes ;
2010-2011, reprise de la hausse des prix, autour de 5% ;
2012-2015, légère baisse des prix ;
2016, les prix sont stables sur le collectif et en légère hausse sur l’individuel.
Cependant, ces phases peuvent être légèrement décalées dans le temps et l’amplitude des évolutions peut varier, tant d’une métropole à l’autre, que d’un marché à l’autre au sein d’une métropole.
Sur le marché du collectif :
le pic atteint à l’issue de la phase d’accélération est de + 15 % à Rennes mais grimpe jusqu’à + 25 % à Montpellier ;
la phase de décélération débute en 2004 à Montpellier alors que ce phénomène n’apparaît qu’en 2007 à Rouen ;
alors que la hausse des prix se stabilise dès 2004 à Nantes, elle s’amplifie à Rouen jusqu’en 2006.
Sur le marché de l’individuel :
les évolutions annuelles enregistrées sur la fin de la période d’accélération de la hausse de 2002 à 2005 varient fortement à Brest, entre 1 % et 20 %, mais elles conservent un niveau équivalent à Aix-Marseille-Provence autour de 15 % ;
en 2009, les prix baissent légèrement, de 3 % à Nice, alors qu’ils diminuent jusqu’à 10 % à Dijon ;
entre 2012 et 2015, le prix des maisons diminue dans toutes les métropoles (jusqu’à 10 % à Nice et Rennes) ; à l’exception de Toulouse et Bordeaux où il augmente respectivement de 1 % et 2 %.
Les évolutions annuelles intervenues depuis 1997 ont profondément modifié le classement des métropoles en termes de niveaux de prix.
En appartements, les métropoles de Bordeaux, Lyon et Tours ont particulièrement évolué :
la métropole de Bordeaux est passée de la 14e place en 1997 à la 2e place en 2016 ;
la métropole de Lyon se déplace de la 11e place en 1997 à la 3e en 2016 ;
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la métropole d’Aix-Marseille-Provence est passée de la 16e place à la 5e place entre 1997 et 2009. Depuis la crise, elle a perdu 4 places et occupe la 9e place en
2016 ;
les métropoles de Strasbourg et de Tours qui occupaient la 1re et la 3e place en 1997 ont perdu chacune plus de 6 places et occupent respectivement en 2016 la 7e et la 10e place.
En maisons, ce sont les métropoles de Bordeaux, Dijon et Nantes qui ont le plus évolué au sein du classement :
la métropole de Bordeaux et celle de Nantes ont beaucoup progressé, passant respectivement de la 12e à la 3e place et de la 11e à la 6e place ;
la métropole de Dijon a reculé, passant de la 2e à la 11e place.
La métropole de Nice-Côte-d’Azur est restée en haut du classement aussi bien sur le collectif que l’individuel entre 1997 et 2016. À l’inverse, les métropoles de Nancy (en appartements) et de Brest (en maisons) sont restées en bas du classement.
Les métropoles de province qui ont le plus et le moins progressé
L’évolution des prix entre 1997 et 2016 est très variable d’une métropole à l’autre, et parfois même d’un marché à l’autre au sein d’une même métropole :
tant sur le collectif que sur l’individuel, les métropoles d’Orléans, Dijon, Brest et Nancy enregistrent les hausses de prix les plus modérées, entre 80 % et 100 %. À Bordeaux, les évolutions de prix sont remarquables, atteignant jusqu’à 250 % en maisons. C’est la seule métropole qui voit ses prix tripler sur les deux marchés ;
Rennes rejoint le groupe des métropoles dont les prix des maisons ont le moins progressé, autour de 80 %. Lyon et Toulouse, le groupe des métropoles où les prix des appartements ont le plus augmenté, autour de 200 %.
(Notaires de France, Analyse détaillée réalisée par Min.not, en partenariat avec ELAN-CDC, févr. 2018)
Rédaction Lextenso
