Le 20 juin dernier, l'association des anciens d'études supérieures notariales (ACSEN) a proposé une conférence intitulée « Contrôle de l'usage et de la destination : deux polices administratives complémentaires qui tendent à se rapprocher ».
Ce thème récurrent en pratique notariale a fait l'objet d'un exposé dynamique axé sur les différences et les complémentarités de ces deux notions, dont l'une, l'usage, relève du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et la seconde, la destination, relève du Code de l'urbanisme.
Dans un premier temps, Patrick Wallut, notaire honoraire, président honoraire de la chambre des notaires de Paris, a présenté le contrôle du changement d'usage des biens immobiliers, régi par les articles L. 631-7 et suivants du CCH.
Me Wallut a effectué un rappel de la règlementation applicable et a précisé que la réforme issue de l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 avait apporté une plus grande sécurité juridique notamment :
en déterminant un nouveau champ d'application territorial et quant aux biens ;
en définissant la notion d'habitation ;
en fixant une nouvelle date de référence pour le caractère de l'occupation au 1er janvier 1970 ;
en prévoyant que les autorisations de dérogation pouvaient être personnelles ou réelles.
La sanction financière en cas d'infraction est une amende civile, au profit de la commune, d'un montant de 50 000 € par irrégularité et par local.
Me Wallut a insisté sur l'efficience du fichier VIDOC permettant, grâce à la clé REAL, d'accéder au fichier recensant l'occupation d'un nombre important de locaux parisiens à la date de référence.
Dans un second temps, Jean-Philippe Meng, ancien directeur de recherches au CRIDON de Paris, a présenté le changement de destination au regard du droit de l'urbanisme.
Les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l'urbanisme fixent la liste des 5 destinations possibles (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires), comprenant 21 sous-destinations. Il y a donc changement de destination lorsqu'un bien passe de l'une de ces catégories ou sous-catérogies à une autre.
En fonction de la nature de ce changement et de la réalisation ou non de travaux, une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) peut devoir être obtenue.
Jean-Philippe Meng a exposé les principes règlementant ce contrôle, les sanctions en cas de non-respect, ainsi que certaines difficultés d'application.
Après avoir énoncé les arguments qui pourraient tendre vers un rapprochement de ces deux polices administratives, celle de l'usage et celle de la destination, les intervenants ont conclu que cela était une fausse bonne idée. En effet, ces règlementations qui sont justifiées par des objectifs différents permettent une gestion plus fine de l'aménagement de la ville.
Rédaction Lextenso, Honorine Moreno
