Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ?
À fin avril 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé : au cours des douze derniers mois, 953 000 transactions ont été réalisées, soit une hausse de 7 % sur un an (contre + 13 % trois mois plus tôt).
Il a été constaté, au 1er trimestre 2018, une baisse du nombre des transactions par rapport à l’an passé à la même période mais un regain d’activité depuis le début du printemps.
En effet, dès le mois de mai, le nombre de transactions a crû dans la plupart des départements sans pour autant constater une flambée des prix.
Selon les données de l’Insee, les prix des logements anciens continuent d’augmenter tant à Paris et en Île-de-France qu’en province : + 1,2 % par rapport au trimestre précédent (données provisoires corrigées des variations saisonnières) pour l’ensemble de la France métropolitaine, après + 0,3 %.
Sur un an, la hausse des prix se poursuit : + 3,2 % par rapport au 1er trimestre 2017, après + 3,3 % le trimestre précédent. Cette hausse est principalement tirée par les prix des appartements (+ 4,0 % en un an, contre 2,5 % pour les maisons).
Au 1er trimestre 2018, les prix des logements anciens en Île-de-France augmentent de nouveau : + 0,9 % par rapport au trimestre précédent, après + 0,7 %. Sur un an, les prix continuent d’augmenter, mais à un rythme un peu moins soutenu que les deux trimestres précédents : + 4,3 %, après + 4,7 % et + 4,6 %.
Les prix de l’ancien augmentent également en province : + 1,3 % par rapport au trimestre précédent, après + 0,2 %. Sur un an, les prix s’accroissent de façon moins marquée qu’en Île-de-France : + 2,7 % entre le 1er trimestre 2017 et le 1er trimestre 2018, après + 2,6 % le trimestre précédent.
Mais comme en Île-de-France, la hausse annuelle est plus importante pour les appartements (+ 3,0 %) que pour les maisons (+ 2,5 %).
Toutefois, il faut bien avoir à l’esprit que ces moyennes cachent de vraies disparités en fonction des secteurs géographiques.
Si les prix des logements anciens se stabilisent ou progressent au 1er trimestre 2018 dans la majorité des départements, un quart des départements enregistre toujours des prix en baisse.
À titre d’exemple, les prix baissent au 1er trimestre 2018 dans l’Aveyron, la Dordogne, le Doubs, l’Indre, le Loir-et-Cher, la Haute-Loire et l’Oise.
D’un trimestre sur l’autre, ces baisses ne sont pas constatées sur les mêmes départements. On assiste par ailleurs à un phénomène de yo-yo (alternance de hausse et de baisse) dans certains départements.
Plusieurs facteurs à ces baisses constatées : baisse du pouvoir d’achat des ménages notamment en raison de la hausse des prélèvements sociaux, recul des mises en chantier, baisse des aides aux logements sociaux…
Au niveau des plus grandes villes de province en appartements anciens, les prix restent majoritairement orientés à la hausse.
Néanmoins, quelques villes enregistrent des baisses de prix : Grenoble (- 6 %), Besançon (- 4 %), Saint-Étienne (- 3 %), Toulon (- 2 %) et Orléans (- 2 %). Les prix à Bordeaux continuent leur envolée (+ 18 %), suivie par Lyon et Annecy avec des progressions de 10 % sur un an. À Brest, Rennes et Reims, les prix augmentent entre 5 % et 9 %. Dans les autres grandes villes, les hausses sont plus modérées : Nice (+ 4 %), Nantes (+ 4 %), Dijon (+ 3 %) et Strasbourg (+ 2 %). À Toulouse, Montpellier, Marseille et Lille, les prix sont stables.
Par ailleurs, dans les principales agglomérations de province, à l’instar des appartements anciens, les prix des maisons anciennes sont majoritairement en hausse. Les prix continuent d’augmenter, avec toutefois des différences marquées selon les secteurs. D’ailleurs, au sein même de chacune de ces zones, il peut y avoir des variations importantes d’une ville à une autre ou d’un quartier à un autre.
Avant-contrats
La projection des indices de prix à fin août 2018 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine anticipe une poursuite de la hausse en appartements anciens (+ 2,9 % sur un an) mais à un rythme légèrement moins élevé que ces derniers mois (aux alentours de 4 % depuis juillet 2017).
En maisons anciennes, les prix augmenteraient également (+ 2,4 % sur un an).
En Île-de-France, en un an, les prix des appartements anciens devraient augmenter de 1,4 % en Petite Couronne et de 1 % en Grande Couronne à fin août 2018. En banlieue, les prix des maisons anciennes devraient augmenter de 3,6 % en un an.
Le crédit - Données Banque de France
Le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat (à long terme et à taux fixe) reste bas à 1,58 % en avril 2018.
La production de crédits à l’habitat est quasi stable (16,3 milliards d’euros, après 16,2 milliards en mars), tout comme la part des renégociations (19,4 %, après 19,3 %). Si l’on se fie au nombre de prêts accordés jusqu’à la fin mai, les volumes devraient se stabiliser en 2018 (voire baisser dans certains secteurs bien déterminés).
Un marché du littoral orienté à la hausse
Le marché immobilier du littoral est un marché hétérogène, composé majoritairement, pour certaines communes, de résidences secondaires et pour d’autres villes, moins touristiques, d’un marché plus traditionnel de résidences principales.
Dans les grands secteurs touristiques français, le prix médian au m² est souvent supérieur à 3 000 €, dépassant même les 5 000 € à Arcachon, Roquebrune-Cap-Martin ou Bandol.
Si les stations de la Côte d’Azur sont en tête de ce classement, les villes réputées du littoral Atlantique sont aussi concernées : Biarritz (4 690 € en appartements anciens), Arcachon (5 170 €), Deauville (4 420 €), Le Touquet (4 310 €) sont des exemples qui confirment un niveau de prix élevé et souvent supérieur à celui de métropoles de plus grande importance mais éloignées de la mer.
Comme sur le reste de la France, le marché immobilier du littoral est orienté à la hausse. À titre d’exemple, les prix médians des appartements anciens progressent de 10 % à Arcachon et à Pornichet, de 9 % à Saint-Malo et de 6 % aux Sables-d’Olonne et à La Ciotat.
En maisons anciennes, certaines villes ont vu leur prix croître fortement sur un an : + 15 % à Saint-Malo, + 13 % à Hyères, + 12 % à Agde et Concarneau.
Cependant, les disparités persistent et quelques baisses sont constatées aussi bien en appartements (- 8 % à Bastia, - 6 % à Cherbourg-Octeville, - 3 % à Saint-Raphaël et à Dunkerque) qu’en maisons (- 8 % à La Baule, - 5 % à Saint-Raphaël, - 2 % à Biscarrosse).
(CSN, Note de conjoncture immobilière n° 40, juill. 2018)
Rédaction Lextenso
