Valeur verte par région
39 % des logements vendus en 2017 comportaient des étiquettes énergie moyennes (classe D). Les logements les plus énergivores (classes E, F ou G) représentaient 38 % des ventes et 22 % pour les logements les plus « verts » (classes A, B ou C). Ce constat varie peu entre les marchés du collectif et l’individuel : les logements de classe A, B ou C représentent 23 % des ventes de maisons et 21 % d’appartements.
La part des transactions de logements d’étiquette énergie A-B est plus importante dans les régions situées au sud et à l’ouest : Provence-Alpes-Côte d’Azur (6 %), Occitanie (7 %), Nouvelle Aquitaine (7 %), Bretagne (5 %) et Pays de la Loire (5 %). Ces régions comportent à la fois le plus faible taux de logements énergivores (F-G) et le plus fort taux de logements « verts » (A-B-C) vendus.
À l’inverse, la part des transactions de logements les moins économes est plus importante dans les régions plus septentrionales : dans le Grand Est et en Bourgogne-Franche-Comté, elles représentent une transaction sur cinq et s’expliquent par l’influence du climat.
Depuis l’étude réalisée en 2014, la répartition des étiquettes énergie s’est modifiée : la part des moins bonnes étiquettes (F-G) diminue de 5 points ; celle des meilleures étiquettes (A-B) augmente de 2 points. Phénomène plus marqué en Île-de-France, la part des appartements les plus énergivores (F-G) recule de 5 points en 3 ans, celle des maisons de 6 points.
A contrario, la part des étiquettes les plus économes (A-B-C) progresse de 4 points pour les appartements et de 3 points pour les maisons. Ces évolutions sont à rapprocher de celles des transactions de logements récents dont le poids augmente automatiquement dans notre base de données.
Pourraient également expliquer cette évolution, d’une part, la démolition au cours du temps des biens les plus anciens et insalubres, disparaissant ainsi des ventes, et, d’autre part, le résultat concret de la volonté politique de rénovation des logements anciens menée par les différents gouvernements français depuis 40 ans.
Valeur verte par époque de construction
Le premier choc pétrolier (début des années 1970) est à l’origine de la prise de conscience de l’importance de la maîtrise de la consommation des énergies fossiles.
La première réglementation thermique de 1974 visait à réduire de 25 % la consommation énergétique des bâtiments par rapport aux normes en vigueur dans les années 1950. La principale recommandation concernait une meilleure prise en compte de l’isolation thermique des bâtiments et introduisait une série d’indicateurs mesurant les pertes en énergie.
Cette réglementation a régulièrement évolué, élargissant notamment son champ d’application du neuf à l’existant.
Le protocole de Kyoto, signé en 1997 et mis en vigueur depuis 2006, a imposé des objectifs mesurables en matière d’environnement et d’émissions de GES.
Depuis la RT 2000, la consommation d’énergie pour les nouvelles constructions doit être inférieure à une consommation de référence et des performances minimales sont alors requises pour l’isolation, le chauffage et la climatisation.
Les précédentes études sur la valeur verte ont montré que l’étiquette énergie varie fortement selon l’époque de construction des logements. Cette dernière reflète la qualité du bâti, au travers de l’usure naturelle, des matériaux utilisés pour la construction, de l’isolation, du type de chauffage, etc.
Ces paramètres pèsent sur le calcul du diagnostic. En particulier, pour les biens les plus récents, l’étiquette énergie du logement dépend de la réglementation thermique en vigueur au moment de sa construction. Par exemple, une maison RT 2012 sera classée au moins entre les lettres B et C. La RT 2020 à venir prévoit quant à elle des logements « passifs », qui produiront plus d’énergie qu’ils n’en consommeront.
La répartition des étiquettes énergie est très variable selon l’époque de construction. À titre d’exemple, les maisons vendues de classe A, B ou C représentaient en 2017 environ 20 % des maisons construites avant 1948, 10 % entre 1948 et 1980, 40 % entre 2001 et 2010, et plus de 60 % depuis 2011.
Pour les logements les plus récents, la très forte proportion de bonnes étiquettes s’explique notamment par la mise en place des premières réglementations à objectifs imposés : 50 % des appartements anciens vendus en 2017 et construits postérieurement à 2010 comportent une étiquette énergie A ou B.
Les constructions datant de 1948 à 1991 vendues en 2017 présentent la plus faible part de logements économes : moins de 10 % des maisons datant de 1948 à 1969 ont une étiquette A, B ou C et 62 % une étiquette E, F ou G. En effet, 19 % de ces maisons ont été vendues en mauvais état et le contexte historique d'après-guerre peut expliquer ce constat.
Les studios construits entre 1981 et 1991 sont sur-représentés (22 %). La mise en place depuis les années 1980 d’importants dispositifs de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif a pu favoriser l’éclosion d’un parc important de petits logements.
Si le studio représente l’investissement locatif le plus rentable, il est également le plus gourmand en termes de charge énergétique. Plus le logement est petit, plus le coût au m² pour se chauffer augmente. Ainsi, lorsque pour un bien de plus de 200 m² la facture par m²/an est d’environ 11 €, elle est de 14 € pour un 40 à 60 m², et de plus de 20 € pour un studio de moins de 20 m².
(Notaires de France, Analyse détaillée oct. 2018)
Rédaction Lextenso
