Les notaires de France ont dévoilé le bilan immobilier de l'année 2019 et les premières tendances pour 2020.
Un volume de transactions record
Le volume annuel de transactions poursuit sa progression et dépasse, depuis juin 2019, le million. Il atteint ainsi, fin octobre 2019, 1 063 000 mutations. Il continue d'augmenter chaque mois, de plus en plus rapidement (+ 6,2 % en juin 2019 et jusqu'à + 10,6 % à fin octobre).
Ce dynamisme est porté par des taux de crédit historiquement bas qui permettent aux acheteurs de supporter la hausse des prix.
Les notaires constatent que l’activité de la fin de l’année 2019 est restée soutenue, sans pour autant se traduire par une accélération démesurée des prix. En décembre, ils ont néanmoins remarqué une baisse de rentrée de dossiers dans leurs offices, qui peut notamment être corrélée aux mouvements sociaux de cette fin d’année. L’impact commencera à devenir visible d’ici deux à trois mois.
Les prix des logements anciens
Au 3e trimestre 2019, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) continuent de progresser (+ 1 % par rapport au 2e trimestre 2019), soit plus rapidement qu'au trimestre précédent (+ 0,7 %). Sur un an, les prix s'accélèrent légèrement (+ 3,2 %). Comme observé depuis fin 2016, la hausse sur un an reste plus importante pour les appartements (+ 4 %) que pour les maisons (+ 2,5 %).
Quant aux prix des logements anciens en Île-de-France, ils augmentent légèrement au 3e trimestre 2019 (+ 0,9 % par rapport au 2e trimestre). Sur un an, les prix continuent de croître à un rythme soutenu (+ 3,6 %).
Les prix des appartements continuent leur progression, tant sur Paris (+ 6,1 % sur un an au 3e trimestre 2019) qu'en Île-de-France (+ 2,3 %).
La hausse sur un an des prix des appartements anciens est plus forte en Île-de-France (+ 4,7 %) qu’en province (+ 3,5 %). Pour les maisons, la hausse est en revanche plus accentuée en province (+ 2,8 %) qu’en Île-de-France (+ 1,2 %).
La répartition des prix par ville
Prix des appartements anciens. Le prix au m² médian sur un an des appartements anciens sur les 9 premiers mois de l’année dans les principales communes de province est compris entre 930 € à Saint-Étienne et jusqu’à 9 890 € à Paris.
Depuis 2009, le classement des 17 principales villes de province a évolué. Les villes du sud-méditerranée reculent au profit des villes de l’Ouest. Ainsi Nice, désormais 3e, perd sa 1re place au profit de Lyon et Bordeaux ; Marseille passe de la 5e à la 10e place, Montpellier de la 6e à la 9e et Toulon de la 10e à la 12e. A contrario, Bordeaux passe de la 4e à la 3e place et Nantes de la 8e place en 2009 à la 4e en 2019.
Concernant l’évolution des prix, la tendance est orientée à la hausse. Lyon et Nantes se distinguent avec des hausses de prix sur un an supérieures à 10 %. Reims est la seule ville à enregistrer une légère baisse des prix sur un an (- 2,7 %).
Depuis 2009, 8 villes ont connu des hausses supérieures à 20 % : Lille, Toulouse, Strasbourg, Rennes, Nantes, Paris, Lyon et Bordeaux. À l’inverse, 6 villes ont vu les prix au m² médian diminuer : Saint-Étienne, Le Havre, Toulon, Grenoble, Reims et Dijon.
Prix des maisons anciennes. Le marché des maisons anciennes est toujours orienté à la hausse. À l’exception de celles du Havre, Reims, Orléans, Nice, Grenoble et Dijon, les records de prix ont été dépassés dans chacune des agglomérations.
Les agglomérations de Grenoble et du Havre sont les seules à enregistrer une baisse des prix sur un an (- 2,4 % et - 4,5 %). À l’inverse, celles de Bordeaux, Paris et Nantes connaissent des hausses supérieures à 5 %.
Les biens disponibles dans l'ancien par budget
Avec un budget de 150 000 €, un acquéreur peut opter pour un appartement de 2 pièces à Lille ou de 3 pièces à Strasbourg. Il peut également prétendre à une maison de 5 pièces à Calais. Avec un budget de 250 000 €, il pourra jouir d’un appartement de 4 pièces à Rouen. Enfin, pour 500 000 €, un acquéreur peut disposer d’un appartement de 3 pièces à Cannes ou de 4 pièces à Annecy.
Le prix de vente médian en province en 2019 s'établit à 125 000 € pour un appartement ancien et à 165 000 € pour une maison ancienne.
Pouvoir d'achat
Appartements anciens. Sur la base d’un remboursement de 800 €/mois sur 20 ans et sans apport, la surface finançable d'un appartement sur l'ensemble de la France est de 56 m². Sur ces mêmes bases, un acquéreur peut prétendre, sur la commune de Nice, à un appartement d’une surface habitable de 42 m² (soit 14 m² de moins qu’à l’échelle nationale). Les 2/3 des communes offrent une surface habitable supérieure à la surface nationale.
Maisons anciennes. 154 m² est la surface nationale finançable d'une maison (mensualité de 1 300 €/mois sur 20 ans et sans apport). Un acquéreur peut prétendre, sur la commune de Dijon, à une maison d’une surface habitable de 116 m² (soit 38 m² de moins qu’à l’échelle nationale). Toutes les agglomérations ont une surface habitable inférieure à la surface nationale.
Les étrangers non-résidents
Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non-résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 %. Cette part varie toutefois d’une région à une autre (de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse).
En province, les prix de vente médians des biens acquis par des résidents ont faiblement évolué entre 2008 et 2018, alors qu’ils ont diminué d’environ 10 % pour les non-résidents. C'est le constat inverse en Île-de-France où les évolutions sont légèrement supérieures pour les résidents (environ 20 %, contre 15 % pour les non-résidents).
Les tendances pour 2020
D’après les projections issues des avant-contrats, la hausse des prix en France métropolitaine se poursuit jusqu’en janvier 2020, avec une accélération notable en maisons à + 3,8 % et à un rythme similaire en appartements à + 5,8 %.
Après une pause en fin d’année 2019, les prix des appartements franciliens repartiraient à la hausse en janvier 2020. Toujours portée par le dynamisme du marché parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements se poursuit jusqu’à janvier 2020 (+ 5,9 %). Elle resterait plus contenue en Grande Couronne (+ 2,7 %). Le prix de vente d’une maison en Île-de-France s’établirait à 311 400 € en janvier 2020, contre 310 500 € en janvier 2019. On observerait ainsi une quasi-stagnation du prix des maisons (+ 0,3 % en un an).
En Province, la hausse des prix devrait s’accélérer jusqu’en janvier 2020, avec des évolutions annuelles comprises entre + 5 et + 6 % en appartements anciens et entre + 3,5 et + 4,5 % en maisons anciennes.
Dans toutes les grandes villes de province, les prix des appartements continueraient d’augmenter. La hausse s’accélérerait notamment à Caen (+ 11 %) et Besançon (+ 10 %), mais ralentirait à Villeurbanne (+ 3 %) et Nantes (+ 5 %). En maisons, les quelques grandes agglomérations aux évolutions précédemment stables ou en baisse devraient proposer, à fin janvier 2020, des prix en hausse à Saint-Nazaire (+ 12 %), Douai-Lens (+ 5 %) et Dijon (+ 3 %), ou stables à Rennes. Des hausses à deux chiffres seraient enregistrées à Angers, Toulouse et Lyon.
(Notaires de France, note de conjoncture n° 46, janv. 2020)
Lextenso Rédaction
