Hors état d'urgence sanitaire, le marché semble amorcer une tendance naturelle de ralentissement de hausse des prix, face à des volumes légèrement fléchissant.
En premier lieu, les événements anticipés dans le court terme d’après confinement sont effectivement survenus : il y a bien eu un effet de reprise instantané, saisissant quant aux volumes. Mais cette reprise n’est rien d’autre qu’un rebond technique ; il ne s’agit que de la concrétisation d’affaires initiées avant le blocage de l’activité. En tant que telle, elle n’impacte pas vraiment la conjoncture, et ne vient pas gommer les presque 2 mois d’inactivité de la période du 17 mars au 11 mai 2020.
Une diminution des volumes de ventes
En avril 2020, les volumes relevés s’établissent à 973 000 transactions sur un an, faisant ainsi redescendre le volume annuel de transactions à un niveau similaire à celui observé en février 2019. Pour la première fois depuis mi-juillet 2015, l’évolution sur un an des volumes de transactions est négative (- 1,2 %).
Cette évolution négative était attendue. L’observation des chiffres arrêtés à mars est, à ce titre, instructive : elle met en évidence un nombre de transactions, certes important (1 037 000, après 1 065 000 transactions à fin décembre 2019), mais en relative diminution.
À Paris, les volumes de ventes d’appartements des 12 derniers mois (d’avril 2019 à mars 2020) ont baissé de 8 % comparé aux 12 mois précédents. Si on isole le 1er trimestre 2020, les transactions de la capitale ont reculé de 23 % par rapport au 1er trimestre 2019.
L'évolution des prix
Paradoxe du calendrier oblige, l’analyse statistique à la fin du 1er trimestre proclame des scores d’une insolente performance.
La hausse des prix des logements anciens en France s’accentue : l’indice INSEE des logements anciens caracole à + 1,8 % par rapport au 4e trimestre 2019, après + 1,3 % et + 1 % aux trimestres précédents.
Sur un an, la hausse des prix s’accentue nettement (+ 5 %). Bien que traditionnellement plus marquée pour les appartements (+ 6,3 % sur un an), la hausse des prix des maisons (+ 4 %) tend à rattraper ces derniers.
En Île-de-France, malgré des volumes orientés à la baisse, les prix des logements anciens augmentent plus rapidement qu’aux trimestres précédents (+ 2,2 %). Ils poursuivent leur accélération sur un an, particulièrement pour les appartements parisiens (+ 8 %). La Province n’est pas en reste (+ 1,7 %).
Cette tendance à la hausse semble se généraliser sur un nombre de territoires plus étendus qu’auparavant, tant en maisons qu’en appartements. À ce titre, les territoires de l’Ouest confirment leur dynamisme enregistré courant 2019 (par exemple, dans le collectif, + 16 % en Loire-Atlantique et dans le Morbihan). La majorité des grandes villes de province enregistrent également des évolutions positives et d’une plus grande ampleur par rapport au trimestre précédent.
Les perspectives pour la rentrée
La résilience du marché immobilier est à ce jour remarquable : malgré les menaces de la crise sanitaire sur le marché de l’emploi, à court terme, et la perte inéluctable d’acquéreurs potentiels que ceci impliquerait, les notaires, sur la majeure partie du territoire, témoignent actuellement de la très forte appétence du public pour l’acquisition immobilière qui peut parfois friser l’irrationnel dès lors que certains, qui financièrement le peuvent, souhaitent concrétiser au plus vite une acquisition immobilière.
Ceci tend à confirmer que les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre, la sécurité qu’elle leur apporte, tant en garantie de capital qu’en rendement, et dans sa capacité à fournir le complément de revenus dont ils auront sans doute un jour besoin. On note à ce titre une reprise claire de la confiance des ménages, après une baisse historique pendant le confinement.
Est également à noter le recentrage des orientations des Français vers des besoins essentiels, révélés par la crise sanitaire, qui semble naturellement les amener à considérer la qualité de leur logement comme un paramètre primordial, plus absolu encore qu’il ne l’était traditionnellement. À ce titre, l’assagissement possible des prix sur le court terme est un paramètre qui pourra conforter l’acquéreur dans son intention d’achat.
Par conséquent, il est possible de confirmer les prospectives annoncées lors du trimestre précédent, en soulignant que, sauf à être totalement entraîné par un cataclysme économique et/ou sanitaire global, les paramètres immobiliers ci-dessus analysés, à l’approche d’un assagissement des hausses de prix, et de volumes certes circonscrits, mais aussi plus pérennes, garantiront au marché la résilience requise.
La rentrée 2020 sera la marque, plus encore qu’à l’accoutumée, d’un nouveau départ.
L'évolution de l'activité bancaire
Parrallèlement, l’activité bancaire n’a pas cessé. Certes, la croissance du crédit immobilier a baissé, mais les banques ont géré la continuité des mises en place de prêts pour les opérations initiées antérieurement. Pendant la période de confinement, la part des renégociations de prêts a fortement augmenté, les nouveaux prêts ayant diminué au même rythme que les nouveaux avant-contrats.
Hors renégociation, les taux des prêts à l’habitat demeurent historiquement bas à 1,15 % en avril. Haussière en mai, la tendance s’oriente à la détente en juin.
Ces taux légèrement négatifs devraient laisser aux banques la possibilité de pratiquer durablement des taux immobiliers inférieurs à 2 %, sauf à ce qu’elles décident de sécuriser massivement les risques qu’elles sont invitées à prendre par les pouvoirs publics auprès des entreprises, par des rémunérations plus importantes sur l’immobilier.
(Notaires de France, Note de conjoncture immobilière n° 48, juill. 2020).
