Le Conseil supérieur du notariat (CSN) a publié le 6 octobre dernier son étude statistique immobilière annuelle sur la valeur verte des logements en France métropolitaine.
Les Notaires de France rappellent que la rénovation thermique et le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont des facteurs-clés dans la valeur d’un bien immobilier.
Le 116e congrès des notaires de France, ayant pour thème général « la protection », a d’ailleurs formulé deux propositions sur le logement et la rénovation énergétique (3e comm., prop. 2 « Pour la création d'un congé rénovation thermique » et prop. 4 « Pour une mobilité du parc locatif privé en faveur de la rénovation des logements », toutes deux adoptées à 91 %, in Defrénois 15 oct. 2020, n° 164r1, p. 11) :
créer un congé pour rénovation thermique afin de rénover les habitations, lutter contre le mal-logement et revitaliser les centres-villes ;
encourager la mobilité du parc locatif privé en faveur de la rénovation des logements avec un dispositif fiscal de transmission favorisant les travaux de rénovation des biens destinés à la location.
Une répartition inégale selon les logements
En France métropolitaine (hors Corse), 11 % des logements anciens vendus sont classés parmi les plus énergivores (F-G) et 6 % parmi les plus économes (A-B). Les logements de classe D représentent quant à eux près de 40 % des ventes. Cette répartition est similaire à l’an passé, avec cependant une très légère hausse des ventes de logements les plus économes (+ 1 point).
Sur le marché de l’individuel, les moins bonnes étiquettes sont davantage représentées, avec 39 % de maisons anciennes de classe E-F-G, contre 35 % pour les appartements anciens.
Le type de logement, notamment, a un impact important sur les consommations d’énergie, le confort thermique restant plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement.
À caractéristiques comparables, les maisons consomment ainsi près de 35 % d’énergie en plus que les appartements.
Une répartition variable selon la localisation
Le Nord-Est se distingue par une part nettement plus importante de ventes de logements les plus énergivores (F-G).
Dans le Grand-Est et la Bourgogne—Franche-Comté, cette part atteint presque 20 %.
Au Sud-Ouest et en Provence-Alpes-Côte d’Azur, où le climat est globalement plus doux, elle est inférieure à 10 %.
En Île-de-France, la part des logements vendus de classe F-G est similaire à celle enregistrée sur l’ensemble du territoire à l’exception de la capitale, où elle est bien supérieure (16 %).
Les consommations décroissent cependant lorsque la densité de population augmente. C’est l’effet « îlot de chaleur », entraînant une moindre déperdition thermique.
L'impact de l'étiquette énergie sur les prix
En 2019, l’effet des plus mauvaises étiquettes reste toujours moins important sur le marché des appartements. La moins-value y est comprise entre - 3 et - 9 % alors qu’elle se situe entre - 3 et - 18 % sur celui des maisons.
L’Auvergne—Rhône-Alpes présente les moins-values les plus faibles sur les deux marchés.
À l’exception des régions Pays de la Loire, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Centre-Val de Loire et Grand-Est, la plus-value engendrée par une étiquette A-B, par rapport à une étiquette D, est toujours équivalente, sinon plus importante, sur le marché des appartements. Par exemple, pour les appartements vendus en 2019 en Occitanie, l’impact des étiquettes les plus économes est en moyenne de 20 % sur le prix des appartements mais moitié moins sur celui des maisons.
L’impact des étiquettes les plus économes (A-B) et les plus énergivores (F-G) sur les prix des logements franciliens est toujours globalement moins significatif et moindre qu’en province, notamment dans les zones les plus tendues, à savoir Paris et sa Petite Couronne. Cependant, dans ces dernières, les appartements vendus avec les moins bonnes étiquettes (F-G) connaissent, contrairement aux années précédentes, une légère décote (2 %) par rapport à ceux d’étiquettes D.
En Bretagne, les appartements anciens d’étiquette énergie de classe F-G se sont vendus en moyenne 5 % moins cher que ceux de classe D.
Un impact plus important sur les prix des petits logements
L’étiquette énergie d'un logement et son impact sur les prix sont liés à la nature du bien, à sa localisation, ainsi qu'à sa période de construction. Ce constat s'explique en partie par l'influence de ces caractéristiques sur la consommation en électricité notamment, plus faible pour les logements situés en zones chaudes ou encore les plus récents.
Plus les logements sont petits, plus la part des ventes de logements énergivores est importante : parmi les ventes de logements les plus petits, environ un quart sont classés F-G, contre seulement 4 % des appartements d’au moins 5 pièces et 8 % des maisons d’au moins 6 pièces.
Concernant l’impact des plus mauvaises étiquettes (F-G) sur les prix, les plus petits logements se distinguent. Pour les maisons de 3 pièces et moins, la moins-value engendrée par une étiquette F-G, par rapport à une maison comparable de classe D, est en moyenne de 12 %. Elle ne dépasse pas 10 % pour les maisons plus grandes.
En appartements, la moins-value est toujours moins importante qu’en maisons, mais également plus élevée pour les studios (- 8 % en moyenne) que pour les appartements plus grands (moins de 5 % en moyenne).
La plus-value des meilleures étiquettes (A-B) semble moins variable selon la taille des logements. Elle est comprise entre 6 et 9 % pour les appartements et 9 et 12 % pour les maisons.
(CSN, communiqué de presse 6 oct. 2020)
