Les Notaires du Grand Paris ont publié le 28 janvier dernier le bilan de la conjoncture immobilière francilienne en novembre 2020.
Un marché résilient en termes d'activité
Le nouveau confinement a peu impacté l’activité, qui est restée soutenue compte tenu des circonstances. 46 640 logements anciens ont été vendus en Île-de-France de septembre à novembre 2020, soit à peine 2 % de moins qu’à la même période en 2019 et 21 % de plus qu’en moyenne de ces 10 dernières années. C’est d’autant plus remarquable que 2019 était une année record. Ces transactions portent sur des avant-contrats signés deux à trois mois plus tôt, en juin et pendant les mois d’été où l’activité économique avait retrouvé de la fluidité.
Contrairement au premier confinement, le second confinement n’a pas stoppé la signature des actes de ventes. En revanche, l’impossibilité d’organiser des visites de biens a entraîné un recul notable des avant-contrats, ce qui freinera les volumes des ventes des premiers mois de 2021.
Le regain d’intérêt pour la maison se traduit par une progression des volumes de ventes de 4 % (période septembre-octobre-novembre 2020 versus même période 2019). À l’inverse, le nombre de ventes d’appartements diminue de 5 %.
Dans la capitale, l’activité reste en retrait de 13 %, dans la continuité des mois précédents.
Vers davantage d’hétérogénéité des prix entre les marchés
En Île-de-France, le prix des logements a augmenté de 6,6 % en un an. La hausse annuelle atteint 6,5 % pour les appartements (plus spécifiquement 6,3 % dans Paris) et 6,9 % pour les maisons.
Pour les maisons, la hausse annuelle des prix s’accélère et la variation trimestrielle reste notable (+ 2,4 % en 3 mois, d’août à novembre), sans doute sous la pression de la demande. Les prix des appartements augmentent plus modérément (+ 1,5 % en 3 mois).
D'après les indicateurs issus des avant-contrats, ces évolutions semblent appelées à se prolonger. À Paris, le prix passerait de 10 850 € le m² en novembre 2020 à 10 700 € le m² en mars 2021, soit une baisse anticipée de 1,4 %. Du fait de cette tendance baissière récente, la hausse annuelle du prix des appartements serait limitée à 2,3 % en mars 2021 dans la capitale, soit le plus faible niveau de la région avec la Seine-et-Marne (+ 1,9 %).
La hausse annuelle des prix resterait encore de 6,2 % pour les appartements en petite couronne mais serait ramenée à 3,4 % en grande couronne.
Enfin, d’après les avant-contrats, les prix pour les maisons devraient augmenter encore de 1,3 % de décembre 2020 à mars 2021, confirmant une évolution annuelle des prix d’environ 7 % en petite comme en grande couronne.
Franchir le périphérique permet d'acquérir à des prix sensiblement moins élevés
Au 3e trimestre 2020, le prix des appartements atteint plus de 10 000 € le m² au global dans les quartiers internes à Paris en bordure du périphérique, alors qu’il est de 7 000 € le m² dans l’ensemble des communes situées de l’autre côté du périphérique. Cette décote de 30 % est restée la même en 2019 et 2020.
La baisse de l’activité liée à la crise sanitaire reste pour le moment sans effet sur les phénomènes de valorisation qui s’inscrivent dans des dynamiques de long terme. Les prix baissent toujours lorsque l’on franchit le périphérique mais avec une très grande hétérogénéité de situations.
Comme déjà observé il y a trois ans, aucune commune attenante à Paris n’est aussi chère que le quartier qu’elle jouxte, à l'exception de Neuilly-sur-Seine (10 870 €/m² au 3e trimestre 2020), dont les prix sont pratiquement aussi élevés qu’à Ternes, le quartier attenant (10 920 €/m²). À l’opposé, à Aubervilliers et Saint-Denis, les prix des appartements (environ 3 900 €/m²) sont 57 % moins élevés que dans le quartier parisien voisin de La Chapelle (9 070 €/m²).
Au sud, au nord et au nord-est, les prix des communes limitrophes de Paris sont encore nettement inférieurs aux prix des quartiers périphériques de la capitale. Ce constat vaut pour toute la Seine-Saint-Denis, où les politiques du logement ont longtemps privilégié le logement social. Aux Lilas, la commune limitrophe de Paris la plus chère du département, le prix au m² (6 530 €) reste inférieur de 28 % à celui du quartier Saint-Fargeau dans le 20e arrondissement.
Passer des quartiers limitrophes de Paris à Clichy, Saint-Ouen, Aubervilliers ou Saint-Denis permet donc de réduire le coût d’acquisition de respectivement 40 %, 43 %, 55 % et 57 %. Mais cette décote se retrouve aussi au sud de la capitale, dans le Val-de-Marne à Ivry-sur-Seine (- 42 %) ou au Kremlin-Bicêtre (- 34 %) et dans les Hauts-de-Seine, de Montrouge à Issy-les-Moulineaux (- 28 %) en passant par Vanves (- 33 %).
Au sud-est, les décotes de prix lorsque l'on passe le périphérique avoisinent 7 % à Vincennes et Saint-Mandé, et 15 % à Charenton-le-Pont. À l’Ouest, les prix sont très élevés dans les communes les plus proches du bois de Boulogne et les décotes modérées quand on franchit le périphérique pour aller à Neuilly-sur-Seine (- 0,5 %), Levallois-Perret (- 10 %) ou Boulogne-Billancourt (- 16 %).
(Notaires du Grand Paris, communiqué de presse 28 janv. 2021)
Rédaction Lextenso
