La forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée à la fin de l'année 2020. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent toutefois.
En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer ? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discerner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?
Depuis fin octobre, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchit à nouveau un seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre, à 1 020 000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à l'année précédente.
Vers un déplacement du marché pour 2021 ?
Si l’on avait coutume d’écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément. Ainsi, lorsque le volume des transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le marché parisien (v. également, sur le bilan de la conjoncture immobilière francilienne en novembre 2020, Actualités, in Defrénois 4 févr. 2021, n° 168k7).
Les prix suivent la même zone de perturbation et la hausse s’atténue au 3e trimestre 2020 en Île-de-France (+ 0,5 % par rapport au 2e trimestre). Paris constate le même ralentissement, avec une progression annuelle de + 6,9 % au 3e trimestre (après + 8 % au 1er trimestre). Les négociations sur les biens sont plus tendues à Paris, tandis que le marché de grande couronne ou de province est plus fluide et plus accessible. C’est ainsi que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 dans l’Yonne (+ 27 %), dans l’Eure (+ 22 %) ou dans l’Orne (+ 21 %), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.
Par ailleurs, la part des investisseurs étrangers non-résidents est proche de son niveau le plus bas depuis 10 ans (+ 1,5 % en 2019). Paris n’est pas davantage épargné, notamment pour les arrondissements les plus convoités par les acquéreurs étrangers non-résidents (6e, 7e, 8e, 16e). Leur part de marché est ainsi nettement en décrue, notamment dans le 6e arrondissement (17 % des acquéreurs en 2015 ; 9,4 % au 3e trimestre 2020).
Évolution des prix novembre 2020/février 2021
D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 se poursuivrait jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à + 0,6 % (contre + 0,7 % au 3e trimestre), mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à + 1,6 % (contre + 0,3 % au 3e trimestre).
En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de + 3 % en maisons, contre + 2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de + 1,5 % sur chacun des marchés.
Dans la capitale, le prix au m² culminerait en novembre 2020 autour de 10 900 €, avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m² s’élèverait à environ 10 700 €, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021.
Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en petite et en grande couronne (respectivement - 0,1 % et - 0,4 % de novembre 2020 à février 2021).
Pouvoir d’achat immobilier sur 10 ans
Au 1er janvier 2019, selon l’INSEE, 40 % des ménages sont locataires et 58 % sont propriétaires de leur résidence principale. Variable selon les régions, la part des propriétaires monte à un peu plus de 65 % en Bretagne mais redescend à un peu moins de 50 % en Île-de-France.
Regain de pouvoir d’achat depuis la crise économique de 2008. En 20 ans, entre 1999 et 2019, le pouvoir d’achat immobilier a diminué de 13 %. Il a connu deux phases :
une longue phase de baisse du pouvoir d’achat immobilier, passant d’environ 100 m2 en 1999 à 60 m2 en 2008 (- 42 %), où il a chuté à son niveau le plus bas. Cette période s'est caractérisée par une hausse continue des prix de l’immobilier (+ 89 % entre 1999 et 2008) et des taux de crédit oscillant entre 3,7 et 5,9 % ;
et une longue phase de hausse du pouvoir d’achat immobilier, atteignant en 2019 un peu moins de 90 m2 (+ 49 % depuis 2008). Pendant cette période, des prix de l’immobilier ont alterné des hausses et des baisses jusqu’en 2015 puis se sont stabilisés (- 9 % entre 2008 et 2019). Dans le même temps, les taux de crédit ont affiché une baisse quasi continue (de 5 % en 2008 à 1,4 % en 2019).
Les évolutions annuelles des prix de l’immobilier oscillent entre - 6 % et + 14 %, les taux de crédit fluctuant entre 1,4 % et 5,9 %.
Le pouvoir d'achat par région. En 2019, le pouvoir d’achat immobilier dans les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur est le plus faible, entre 50 et 60 m2. Elles sont suivies par l’Aquitaine, la région Rhône-Alpes et le Languedoc-Roussillon (autour de 90 m2).
À l’inverse, c’est dans le Nord-Est (exception de l’Alsace) et le Limousin que le pouvoir d’achat immobilier est le plus important, presque trois fois supérieur à celui de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le Limousin combine prix et revenus les plus faibles du territoire.
Les crédits à l’habitat
Le taux de croissance sur un an des crédits aux particuliers se maintient (+ 4,6 % en novembre 2020, après + 4,7 % en octobre 2020), porté par les crédits à l’habitat dont le taux de croissance reste soutenu (+ 5,5 % en octobre et novembre).
L’encours des crédits à la consommation diminue légèrement (- 0,1 % en novembre, après + 0,5 % en octobre). La part des renégociations progresse (+ 16,4 % en novembre, après + 13,5 % en octobre). Le taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitat fléchit légèrement (+ 1,27 % en novembre, après + 1,29 % en octobre).
Les logements neufs
Le nombre de logements autorisés (collectifs, y compris en résidences) est en progression (+ 20,8 %, évolution sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents), alors que le nombre de logements commencés est en diminution (- 10,2 %).
Au 3e trimestre 2020, sont en diminution le nombre de réservations (- 16 % ; 24 308 unités), les mises en vente (- 24,4 % sur un an ; 18 902 unités) et les encours de logements (- 13,1 % sur un an ; 95 238 unités). Les annulations des réservations à la vente sont en progression (+ 14,7 % sur un an ; 4 450 unités).
(Notaires de France, Note de conjoncture immobilière n° 50, 29 janv. 2021)
Rédaction Lextenso
