Si année après année nous sommes toujours frappés de l’actualité du sujet traité par les congrès des notaires puisque celui-ci est choisi deux ans auparavant, l’édition 2023 n’y aura pas dérogé. Plus encore, rarement thème, celui du logement sélectionné par l’équipe du 119e congrès, aura été autant au cœur des préoccupations puisqu’il « s’est imposé ces dernières semaines et derniers mois dans l’agenda politique, économique et social comme un sujet majeur et brûlant » (Me Carré).
C’est donc à Deauville que, les 27, 28 et 29 septembre derniers, le notariat s’est réuni pour débattre et proposer des solutions en matière de logement. Trois jours accompagnés d'un doux chabadabada entre travaux scientifiques et messages politiques.
L. Ricco
Des travaux...
Suivant le nouveau format à présent bien installé, la première journée était dédiée à la formation suivant trois parcours :
un transversal, consacré à l’actualité et aux perspectives en matière de logement ;
et deux spécialisés, l’un dédié au logement social et aux nouveaux contrats, l’autre à la transmission, la protection et la rénovation des logements existants.
Alors que, le lendemain, le président Yves Delecraz accueillait ses confrères lors de la séance solennelle d’ouverture des travaux à l’auditorium Michel d’Ornano du Centre International Deauville (CID), la présence de 4 500 congressistes rendait nécessaire une retransmission en duplex dans trois autres salles, dont le cinéma et le théâtre du Casino Barrière.
Me Marie-Gabrielle Migeon-Cros, vice-présidente du 119e congrès, Me Caroline Galibert, commissaire locale du 119e congrès, et Me François Carré, responsable communication du 119e congrès, soulignaient notamment la présence nombreuse des délégations étrangères, de 200 étudiants, 60 professeurs et maîtres de conférences, 140 exposants et plus de 60 journalistes.
Philippe Augier, maire de Deauville, était alors invité à prendre la parole pour un mot de bienvenu. L’occasion pour lui de pointer combien le thème du logement raisonnait avec cette station balnéaire qu’il a fallu protéger du boom immobilier, avec une sociologie variée – la population des touristes, des permanents, des résidences secondaires – face à une faible réserve foncière et une pénurie de logement intermédiaire.
Me Catherine Decaen, présidente de la chambre des notaires de la cour d’appel de Caen, accueillait à son tour ses confrères et rappelait comment, en 2003, la captivante Deauville avait touché le cœur d’un congressiste qui, 20 ans plus tard, alors promu président du 119e congrès des notaires de France, avait souhaité y revenir. Mais elle soulignait également comme la Normandie est une région illustrant parfaitement le sujet des travaux de ce congrès : destructions massives puis reconstruction d’après-guerre, flambée des prix immobiliers et loyers trop élevés, insuffisance de logements, avènement post-Covid de la résidence semi-principale, conséquences du recul du trait de côte…
Dans son discours d’ouverture, le président Delecraz rappelait l’objectif poursuivi par son équipe depuis deux ans : faire mieux et pour cela faire autrement en faisant évoluer la règle de droit, en particulier face à la crise endémique du logement qui dure depuis plus de vingt ans, démontrant que les mesures mises en œuvre jusqu’à présent n’ont pas été efficaces et que des mesures originales sont donc nécessaires. Et de souligner que cette actualité, dont « la réalité a dépassé [leurs] prévisions », constituait pour un congrès une opportunité tant les propositions étaient attendues et, il fallait l’espérer, soient entendues. Il présentait alors les temps forts des travaux à venir : le paradoxe qui fait du logement un actif à part ; sa dualité puisque fondamentalement privé – comme siège de l’intimité de la vie privée – mais éminemment public – au cœur de la politique avec sa dimension institutionnelle ; et enfin le point d’équilibre qu’il convient de trouver en la matière. Le notaire ayant « naturellement un rôle majeur à jouer pour fédérer les acteurs publics et privés », l’équipe du 119e congrès s’est assigné la mission de repenser le logement sans jamais oublier ceux qui y vivent. Cette ligne directrice a inspiré les propositions des trois commissions présentées par son rapporteur général, à qui la parole était laissée.
L. Ricco
Par son allocution, Me Cévaër souhaitait, contrairement à l’usage, partager un souvenir très personnel, vécu lors du dernier congrès à Marseille, entre fierté du travail accompli durant un an, matérialisé par le millier de pages déjà rédigé, et choc de la vision poignante d’une famille de sans-abri, réveillant en lui une palette d’émotions allant de l’impuissance, à l’inutilité, le découragement et jusqu’à un peu de honte…
L. Ricco
Cette expérience vécue fait immanquablement écho aux mots de l’Abbé Pierre prononcés pendant l’hiver 1954 qu’il partageait alors avec les congressistes. Un notaire contribue au logement notamment en accomplissant la mission que l’État lui a confiée : lors de sa production tout d’abord car il est aux côtés de l’aménageur, du promoteur, du lotisseur, de l’organisme de logement social et parfois même des collectivités territoriales, premier axe développé par la 1re commission ; lors de l’accession à la propriété, la 2e commission s’intéressant plus particulièrement à l’accession aidée ; puis, portée par la 3e commission, sa pérennité et donc sa protection. Le programme des deux jours à venir était tracé.
... et des messages
Après une arrivée très applaudie du garde des Sceaux, la présidente Sophie Sabot-Barcet soulignait, en préambule de son allocution, combien il était « exceptionnel d’accueillir pour un seul et même congrès, comme intervenants, deux ministres en exercice ainsi qu’un ancien Premier ministre fort présent et fort attendu sur bien des fronts », ce qui témoignait de l’intérêt de la thématique choisie.
La présidente empruntait ensuite à Milan Kundera le caractère rugueux du monde qu’il dépeint, le rugueux sous le signe duquel elle souhaitait placer son intervention. Ni corrosif, ni querelleur, juste ce qu’il faut d’abrasif pour progresser collectivement.
Quatre belles réalisations visibles et tangibles étaient alors rappelées :
la réforme de la formation, pour laquelle les dates des congrès ont coïncidé avec ses grandes étapes puisque peu après le 114e congrès le décret instituait l’INFN, puis juste avant le 118e congrès le décret sur le contenu de la formation était publié et en juillet dernier l’arrêté précisait, 50 ans jour pour jour après le décret fondateur de juillet 1973, les modalités d'organisation des enseignements ;
la réforme, capitale encore, de la discipline, après son entrée en vigueur au 1er juillet 2022, car 2023 était l’année de son déploiement en grandeur réelle ;
encore inachevée, la reconnaissance de la place du notariat en matière de médiation, place qui lui revient de façon très naturelle tant la prévention des conflits est dans son ADN, et pour laquelle la présidente du CSN tenait à remercier le garde des Sceaux pour son soutien, avec « la puissance motrice » qui est la sienne, et en particulier pour avoir « fait en sorte que le notariat soit excellemment représenté depuis juin au sein du Conseil national de la médiation créé par le décret d’octobre 2022 » ;
enfin, l’aboutissement du chantier pour l’accès des notaires au fichier immobilier, l’ANF, faisant suite au chantier Télé@ctes, s’inscrivant dans la convention-cadre entre le CSN et l’État du 6 juin 2016 et constituant un moment historique dans les liens entre la profession et la Direction générale des finances publiques avec laquelle d’autres projets très porteurs sont poursuivis, comme le chantier de l’e-Enregistrement.
L. Ricco
Puis ce sont les chemins de progrès qui étaient mis en lumière :
pour un notariat à la hauteur des enjeux de la décennie, les notaires étaient appelés à être plus robustes dans la prévention de la criminalité organisée, de la cyberdélinquance jusqu’au blanchiment d’argent, et pour cela la présidente réclamait, sous des applaudissements nourris, l’accès au fichier des titres d’identité perdus ou volés mais pointait, sur le volet de la LCBFT, l’attente d’une évolution des textes « pour que le CSN soit affirmé et reconnu comme chef de file dans la conception et la mise en œuvre au sein du notariat de cette politique publique », assorti des pouvoirs de supervision nécessaires, et « pour que le rôle d’animation et de contrôle puisse continuer à être exercé à un échelon régional, qui demeure le seul pertinent quand il s’agit de convaincre une population de 17 000 professionnels » ;
pour un notariat exemplaire, la nécessité d’un Code de déontologie « dont le projet a été soumis dès juillet 2022 au garde des Sceaux et dont le nouveau règlement national du notariat a vu différentes versions successives transmises depuis décembre », ce pour quoi il est grand temps qu’il sorte au grand jour et en pleine lumière alors que « l’Autorité de la concurrence doit y jeter les yeux et semble interpréter de manière particulièrement extensive, voire offensive, la consultation dont le gouvernement a pensé être en devoir de la saisir » et alors que la loi énonce que le texte doit émaner de l’instance nationale, texte qui devait, en janvier 2023, être validé par arrêté au cours du premier semestre ;
pour une véritable politique des inspections, Me Sabot-Barcet souhaitait que le rôle du CSN soit mieux affirmé et qu’une commission nationale de contrôle des inspections reçoive une véritable onction dans le texte qui sera adopté dans le cadre de la réforme proposée par les services du ministère de la Justice ;
enfin, pour l’amélioration de la régulation du notariat, « point particulièrement rugueux », « urticant, voire une source d’exaspération », le processus actuel semblant frustrer absolument toutes les parties prenantes, une démonstration par l’absurde, sous les bravos, était proposée, celle d’un budget esquissé pour le projet de loi de finances 2024 sur des chiffres de 2017 à 2021, intégrant quelques correctifs pour 2022 mais sans égard pour les tendances chiffrées de 2023 et de conclure que, puisqu’il en allait de même pour la carte d’installation, ce n’était « pas le moment, vraiment pas le moment » d’appliquer l’avis de l’ADLC du 7 juillet 2023 portant sur 600 notaires de plus entre 2023 et 2025, ni de « relever la cible de création de notaires à 3 200 de plus d’ici 2029 » ; en appelant à la grande sagesse du garde des Sceaux ainsi qu’à celle de son collègue de l’Économie et des Finances, la présidente Sabot-Barcet lançait une invite à changer les textes car « s’il est impossible de revoir la loi elle-même, que le décret de février 2016 soit adapté de manière à épargner des peines inutiles, y compris à l’ADLC ».
Celle qui est la première présidente de l’histoire du CSN concluait en soulignant « la réalité vivante et vécue de l’officier public, éminemment libéral et indépendant dans son exercice, éminemment raccordé au ministère de la Justice », un notariat qui attend beaucoup de son ministre de tutelle.
L. Ricco
Le temps de la réponse du garde des Sceaux était alors arrivé et c’est, pour le troisième congrès auquel il assistait, à tous les notaires, venus, si nombreux, pour la plupart d’au-delà des frontières normandes, qu’Éric Dupont-Moretti s’adressait, qu’ils soient notaires salariés ou associés, débutants ou déjà expérimentés, créateurs ou repreneurs d’office, mais « tous avec un point commun, l’envie d’échanger et de construire ensemble l’avenir du notariat dans l’esprit de service public qui vous anime au quotidien », saluant le choix du thème particulièrement d’actualité et dont les travaux seront reçus avec une grande attention par les décideurs publics.
À la présidente Sabot-Barcet souhaitant « entendre les secrets de son cœur », il répondait que si elle n’était pas, selon ses propres termes, une « Pénélope appelée à écrire, réécrire, ré-ré-écrire un texte dont le CSN qu’elle préside a l’initiative », il n’était pas non plus Ulysse, mais qu’en dépit des tempêtes, ils cheminaient ensemble.
Ainsi, depuis la place Vendôme, qui est la sienne, mais aussi celles des notaires soulignait-il, il tenait à revenir sur deux réussites pour la profession :
la belle et grande réforme de la formation d’abord, qui entrera en vigueur à la rentrée prochaine et pour laquelle il aura fallu du temps et un sens certain du dialogue pour aboutir et dont on peut se réjouir car elle offrira une formation modernisée, en adéquation avec les aspects essentiels du métier de notaire – l’expertise juridique, les missions d’officier public et ministériel et l’entreprenariat – ; le ministre soulignait également la volonté de la présidente du CSN de repenser les équilibres de la gouvernance stratégique et opérationnelle entre le CSN et l’INFN, préoccupations qu’il entendait et comprenait, comme celle de la garantie d’une gestion administrative et budgétaire efficace, gage de succès de la réforme engagée et pour laquelle ses équipes se tiennent donc naturellement à sa disposition pour recueillir en la matière ses attentes et ses propositions ;
la réforme de la déontologie et de la discipline ensuite, qu’il a eu l’honneur de porter devant le Parlement et qui est entrée en vigueur il y a un peu plus d’un an, voulue tant par les professions du droit que par le ministère de tutelle, et aux avant-postes duquel le notariat s’est trouvé avec de très nombreuses propositions qui ont été reprises ; dans quelques mois, un premier bilan pourra être tiré et deux mesures réglementaires seront à prendre pour parachever le dispositif, un premier décret réformant les inspections professionnelles et un second décret créant un fichier recensant les décisions disciplinaires, sans oublier, mais comment le pourrait-il, le Code de déontologie et les règles professionnelles car il comprend et partage l’impatience de la profession, lui qui a saisi ses interlocuteurs de son souhait de voir aboutir très rapidement, « et les adverbes ont un sens », les travaux de l’ADLC qui prend son temps…
Il revenait ensuite sur :
l’amiable, l’une de ses priorités, confirmant qu’il était indéniable que les notaires ont toutes les qualités requises pour être d’excellents médiateurs, puisqu’ils le sont déjà au quotidien dans leurs offices, raison pour laquelle deux praticiens les représentent déjà au sein du Conseil national de la médiation installé en juin dernier, et la profession pouvant compter sur l’entier et indéfectible soutien du ministre pour défendre l’activité du notaire médiateur et pour communiquer et la valoriser auprès des concitoyens ;
le fait que les notaires ont le sens du compromis mais ont à cœur de ne jamais se compromettre au regard des obligations légales qui sont les leurs et le garde des Sceaux les félicitaient pour leur vigilance incontestablement accrue, les déclarations Tracfin étant celles les plus élevées des professionnels du droit ;
l’avenir vers lequel le notariat est assurément tourné et il témoignait du souhait des pouvoirs publics de les accompagner dans la croissance de la profession et leur volonté d’aller vers une gouvernance interdépartementale et enfin, s’agissant de la « salve de propositions de modernisation des règles de fonctionnement des instances » évoquée par la présidente du CSN, le ministre se tenait à son écoute.
Pour finir, Éric Dupont-Moretti se disait prêt à avancer sur la nouvelle carte d’installation 2023-2025, avec la conscience que l’avis de l’Autorité de la concurrence du 7 juillet dernier avait suscité des interrogations, des incompréhensions, voire des frustrations, et avait pu être perçu comme déconnecté de la situation économique actuelle, situation s’étant dégradée depuis la fin de l’année 2022, ce qui devrait militer en faveur d’un ralentissement du rythme de création de nouveaux offices. L’avis ayant été rendu, il incombait à présent au gouvernement de prendre ses responsabilités et de se positionner sur les suites à y réserver.
Le ministre concluait que d’autres défis restaient à relever, d’autres réformes à entreprendre et d’autres réflexions à mener, il témoignait que la profession trouverait toujours auprès de la Chancellerie, en sa personne et en celle de son directeur de cabinet Rémi Decout-Paolini, une oreille attentive et il exhortait chacun à être fier de l’identité du notariat que beaucoup lui envient et de l’excellence de son expertise en matière juridique et numérique, ainsi que de sa grande proximité avec les concitoyens, la profession étant un maillon essentiel de notre État de droit.
Le temps des travaux approchait déjà, avec, en ouverture, un invité exceptionnel en la personne de Patrice Vergriete, ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires chargé du Logement.
Synthèse scientifique et grand témoin
C’est avec l’émotion de la fin d’une mission accomplie, mélange de soulagement et déjà de nostalgie, que le professeur Gwenaëlle Durand-Pasquier abordait le traditionnel rapport de synthèse en félicitant l’équipe du 119e, invoquant le futur, pour que les travaux, ni trop dogmatiques, ni trop simplistes, de ce qui a été un congrès d’une très grande envergure aboutissent à une grande loi sur le logement.
L. Ricco
C’est ici Marcel Proust et sa trilogie normande qui étaient invoqués puisque, de la maison des Swann, au salon de la duchesse de Guermantes, le logement est tour à tour lieu d’inspiration et lieu de réaction, mouvements également suivis par les propositions, tantôt dans la continuité et tantôt dans le contrepied.
Le professeur Durant-Pasquier évoquait son intérêt et son plaisir réel, ainsi que de son admiration sincère pour tout le travail accompli par une équipe qui s’est levée tôt mais jamais couchée de bonne heure et pour laquelle il était à présent l’heure de se reposer à l’ombre des bravos et des violettes car un congrès c’est l’aventure, c’est histoire : « alors vive le logement, vive le notariat et que l’histoire continue »…
L. Ricco
Un invité succédait alors sur la scène en la personne d’Édouard Philippe, visiblement heureux d’être à Deauville, « ville magnifique puisqu’on y voit Le Havre, ville encore plus magnifique ». Ce « grand témoin » partageait alors le fruit de son expérience, plus encore en tant que maire qu’en tant qu’ancien Premier ministre, soulignant notamment qu’il n’est plus possible de construire à bas coût, que la période des vaches grasses est révolue, que le secteur privé n’a pas joué le jeu, que le marché locatif fonctionne mal, que l’on assiste à une crise de la demande puisqu’un crédit sur deux est refusé.
Non sans malice, face à ce dessin édifiant, un « comme disait Lénine, que faire ? » était lancé et allègrement salué par une salve d’applaudissements, permettant à son auteur de savourer une forme de jubilation à citer Lénine à Deauville devant des notaires, et même à faire applaudir Lénine dans ce contexte.
Le sérieux des propositions reprenait alors le pas :
un bilan sévère du système Airbnb surtout dans les grandes villes pour lutter contre une forme de naïveté face aux nouveaux marchands de sommeil ;
un report du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques afin que les bons sentiments n’aboutissent pas à une catastrophe sociale ;
et une conviction profonde que la nécessité d’une densification urbaine accompagnée de la rénovation du bâti, en rendant les villes plus désirables, avec un lien fort entre logement et emplois.
Face à une loi de plus en plus compliquée, les concitoyens ont de plus en plus besoin des notaires, « notariat qui a traversé la loi de 2015, autant que la loi l’a traversé ».
En conclusion, il partageait avec les congressistes l’histoire du « Notaire du Havre », premier tome de la « Chronique des Pasquier », écrit par Georges Duhamel, roman qui évoque la vie modeste de la famille Pasquier qui attendent pendant des mois des nouvelles de l'héritage que la mère de famille devrait percevoir, mais reste sans nouvelles du « notaire du Havre », puis les invitait à fêter le succès des travaux de ce 119e congrès et de traverser la Seine…
L. Ricco
Pour les congressistes, ce n'était alors qu'un au revoir puis la présidente de 120e congrès, Me Marie-Hélène Pero-Augereau-Hue, entourée de son équipe et de son rapporteur général, Me Hervé de Gaudemar, montait déjà sur scène pour inviter chacun à se retrouver à Bordeaux, du 25 au 27 septembre 2024, afin de se projeter « Vers un urbanisme durable - Accompagner les projets immobiliers face aux défis environnementaux ».
Et avant que l'année ne se termine, un dernier rendez-vous était proposé par Me Marie-Florence Zampiero Bouquemont, présidente de l'Assemblée de Liaison. La 74e session étudiera très opportunément, lors de son prochain congrès annuel, les 4 et 5 décembre 2023, le thème du notaire salarié, alors que son statut fête ses 30 ans.
1re commission: Développer l'offre de logements
Proposition 1 – Réduire la durée d'obtention d'un permis de construire définitif par la concertation et par une instruction collégiale et certifiée des projets
Adoptée à 95 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. Que toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après cette concertation facultative en vertu de l'article L. 300-2 du Code de l'urbanisme donne lieu à une période de dialogue d’un mois maximum avec les services instructeurs et les administrations concernées, pouvant être étendue jusqu'à deux mois sur demande du pétitionnaire. Toute autre procédure de pré-instruction ou de demande de pièces complémentaires serait alors exclue.
2. Que, dans le cadre de cette procédure, le maire réunisse une conférence d’instruction à laquelle seront obligatoirement conviés les différents services administratifs dont la consultation est prescrite par le Code de l’urbanisme. À l’issue de cette conférence sera établi collégialement un certificat d’instruction liant les services instructeurs et consultés : d’une part quant à la faisabilité du projet concerné ; d’autre part quant au délai de délivrance des avis et autorisations nécessaires à sa réalisation.
3. Enfin, que lorsqu’il aura été fait usage de la procédure de concertation préalable visée au 1), la possibilité pour toute association visée à l’article L. 601-1 du Code de l’urbanisme d’agir contre une autorisation d’urbanisme pour un projet portant principalement sur une destination « habitation » soit conditionnée à ce que ladite association ait participé de manière effective à ladite concertation, pourvu qu’elle y ait été expressément conviée.
Proposition 2 – Développer les partenariats entre le public et le privé notamment par une simplification du droit de la commande publique
Adoptée à 97 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. De faciliter la prise en compte des besoins des bailleurs sociaux lorsqu’ils achètent en VEFA :
en supprimant l’article L. 433-2, alinéa 1er, du Code de la construction et de l’habitation ;
en clarifiant dans l’objet de tous les bailleurs sociaux leur capacité à se porter acquéreur dans des ventes d’immeubles à construire ou à rénover ;
-
en clarifiant également les termes des dispositions du Code de la construction et de l’habitation offrant aux bailleurs sociaux la faculté de constituer des SCCV avec des promoteurs, notamment dans le cadre d’opérations de réhabilitation.
Objectifs :
appréciation des 25 % de logements sociaux devant obligatoirement être réalisés par la société par programme et par nombre de logements ;
durée de ces sociétés calée sur le droit commun et non limitée à 10 ans, pour éviter qu’elle soit dissoute alors que des contentieux, voire des désordres de nature décennale seraient en cours ;
possibilité à titre accessoire de réaliser des commerces dans les programmes portés par ces SCCV ;
intégration des opérations de réhabilitation d’une certaine ampleur dans le champ de compétences des SCCV (qui semble aujourd’hui limité aux seules opérations de production d’immeubles neufs).
2. De simplifier l’utilisation de la commande publique lorsque son utilisation est nécessaire :
en supprimant les dispositions d’origine purement interne incompatibles avec la réalité des opérations immobilières ;
en ouvrant aux bailleurs sociaux et intermédiaires la possibilité de constituer des sociétés d’économie mixte à projet unique (« SEMOP ») ;
en renforçant la maîtrise d’ouvrage des bailleurs sociaux dans des projets de réhabilitation porteurs de mixité sociale et fonctionnelle, par l’extension à la vente d'immeuble à rénover du dispositif de l’article L. 433-2, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation.
Proposition 3 – Instituer une autorisation d'urbanisme favorisant la réversibilité du bâti en faveur du logement
Adoptée à 99 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
De créer un régime de la construction réversible comportant trois volets. :
Volet législatif : permettre, dans les périmètres définis par les plans locaux d’urbanisme, le dépôt d’une demande de permis de construire à destinations principales « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » et, le cas échéant, « habitation », avec faculté d’évolution entre ces destinations pendant une durée de vingt ans à compter de l'obtention de l'autorisation dès lors que les surfaces autorisées initialement à destination d’habitation ne diminueraient pas.
Volet administratif : préciser, par circulaire, les conditions d’instruction de ces permis de construire par les différents services locaux et étatiques compétents.
Volet fiscal : en Île-de-France où la vacance des bureaux est la plus prégnante, favoriser la transformation d’une partie des surfaces vers la destination habitation par un avoir fiscal correspondant au prorata de la taxe sur la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (TCB-IDF) versée, rapporté au nombre d’années de validité restant à courir au titre du permis multi-destination considéré. Cet avoir serait ensuite utilisé lors du paiement d'autres taxes revenant au même bénéficiaire.
Proposition 4 – Favoriser la concordance entre les cahiers des charges des lotissements et la réglementation d'urbanisme en faveur du logement
Adoptée à 97 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. D’ajouter un second alinéa à l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme :
permettant d’ouvrir à l’initiative des colotis et leurs ayants cause la procédure de mise en concordance des cahiers des charges avec les documents d’urbanisme applicables, au regard notamment de la densité maximale de construction ;
conditionnant cette initiative à un projet de demande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation ;
obligeant l’autorité compétente à prononcer la mise en concordance à défaut d’opposition significative des colotis dans le cadre de l’enquête publique.
2. De prévoir la publication au fichier immobilier à part entière des cahiers des charges et de leurs modifications, à l’instar des règlements de copropriété.
2e commission : Favoriser l'accès au logement
Proposition 1 – Créer un statut fiscal du bailleur privé, global, cohérent et attractif
Adoptée à 95 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. Une option de taxation des revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
Que, pour l’imposition de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier personne physique ou société civile, louant en nu ou en meublé de manière permanente, puisse opter soit pour la taxation au titre des revenus fonciers, soit pour la taxation au titre des BIC.
Pour une société civile, l’option serait entre IR et IS, même si le bien loué est meublé.
Cette réforme comportera les conséquences et adaptations principales suivantes :
-
ce choix déterminera le régime de taxation de la plus-value de cession du bien loué :
en cas d’option pour les revenus fonciers : application du régime des plus-values immobilières des particuliers ;
en cas d’option pour les BIC : application du régime des plus-values professionnelles, calculées à partir de la valeur nette comptable (VNC), dont tous les éléments (court terme, long terme, amortissements réintégrés) devront être taxés au taux actuel de la plus-value long terme, soit 30 % ;
les seuils des régimes micro seront alignés sur le seuil micro-BIC. En cas d’option pour le micro-BIC, la détermination de la valeur nette comptable nécessaire au calcul de la plus-value professionnelle sera effectuée en appliquant un amortissement fiscal de 3 % par an ;
l’option ne sera pas ouverte aux locations meublées occasionnelles ou temporaires d’une résidence principale du contribuable, dont les revenus resteront taxables dans la catégorie des revenus fonciers, car la taxation des plus-values de cession de telles résidences ne peut relever que du régime des plus-values immobilières des particuliers.
2. Un statut du Loueur Immobilier Professionnel (LIP) :
Que le statut de loueur professionnel, actuellement limité au loueur en meublé, puisse, sur option du contribuable, être appliqué aussi au loueur de logements nus.
Le seuil d’application de ce nouveau statut du « Loueur Immobilier Professionnel (LIP) » sera déterminé en cumulant toutes les recettes de location immobilière, qu’elles soient taxées en tant que revenus fonciers ou en tant que BIC.
À ce statut s’attacheraient deux conséquences qui existent actuellement :
les logements concernés, devenus des biens professionnels, seront exclus de l’assiette de l’IFI ;
le contribuable professionnel pourra imputer les déficits constatés dans la catégorie des BIC sur son revenu global (NB : les déficits fonciers bénéficient déjà d’un système d’imputation sur le revenu global que cette proposition ne modifie pas).
3. Un plafonnement des prélèvements obligatoires grevant les logements locatifs en fonction du revenu individuellement généré par chaque logement.
Qu’en sus du plafonnement général de l’IFI soit institué un plafonnement spécifique des prélèvements obligatoires (taxe foncière, impôt sur les revenus, prélèvements sociaux, IFI) afférents à chaque logement loué, fixé à 75 % des revenus locatifs de ce logement.
Proposition 2 – Créer une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique pour les logements nus ou meublés, anciens ou neufs
Adoptée à 92 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
I. Principe
1. D’étendre aux logements loués en meublé à titre de résidence principale, dont la taxation des revenus relève des BIC, le droit à imputation sur le revenu global du déficit provenant des dépenses de rénovation énergétique réalisées par leurs propriétaires ;
2. Que, lors de l’acquisition d’un logement locatif neuf, en état futur d’achèvement ou sous le régime de la vente d'immeuble à rénover, soit identifiée une « charge fiscale de performance énergétique » constituant une charge déductible pour toute acquisition de logement locatif.
II. Condition d'application
La prise en compte de cette charge supposera de justifier d’une performance énergétique satisfaisante pour le logement considéré, soit :
comprise entre A et D pour les logements vendus dans le cadre d’un contrat de vente d'immeuble à rénover ;
A ou B pour ceux vendus neufs ou en état futur d’achèvement.
III. Montant
Le montant de cette charge sera déterminé :
sur justification du montant réel des dépenses de mise aux normes énergétiques supportées par le vendeur et comprises dans le prix, s’il s’agit d’une vente d'immeuble à rénover ;
forfaitairement à 10 % du prix d’acquisition TTC en cas d’achat neuf ou en état futur.
Il sera limité par un plafond de 50 000 € maximum quelle que soit la nature du contrat de vente.
IV. Imputation du déficit résultant de cette charge de performance énergétique sur le revenu global
Le déficit résultant le cas échéant de cette charge de performance énergétique sera alors imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ceci que le contribuable soit taxé en revenus fonciers (règle actuellement applicable) ou en BIC (nouvelle règle résultant du 1).
Proposition 3 – Généraliser une offre locative privée solidaire avec le dispositif « Loc’Avantages »
Adoptée à 97 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. D’étendre et de pérenniser le dispositif dit « Loc’Avantages » (consistant en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une convention a été passée avec l’ANAH, loués nus, à usage de résidence principale, à un locataire sous condition de ressources), à tout logement destiné à une résidence principale, qu’il soit loué nu ou meublé.
2. De simplifier ce dispositif en le rendant simplement déclaratif, avec un engagement de location soumise à dispositif pour une durée minimale de six ans, le conventionnement ANAH devant être la règle uniquement lorsque cette agence subventionne la réalisation de travaux.
Proposition 4 – Simplifier et généraliser le droit de préemption du locataire pour favoriser l'accession à la propriété
Adoptée à 81 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
1. De supprimer le droit de préemption du locataire en cas de première vente après division.
2. De simplifier les droits de préemption des locataires :
-
a) En créant au profit du locataire un droit de préemption lors de toute vente, en cours de bail d’un logement nu (relevant du titre I de la loi de 1989) ou meublé (relevant du titre I bis de la loi de 1989). Dans ce dernier cas, le droit de préemption concernera également les meubles inventoriés dans le bail ;
b) En généralisant le droit de préemption lié au congé pour vendre en l’étendant au logement meublé (relevant du titre I bis de la loi de 1989). Dans ce cas le droit de préemption concernera également les meubles inventoriés dans le bail. En cas d’exercice par le locataire en meublé de son droit de préemption, la durée de son bail sera prorogée de plein droit jusqu’au dernier jour du délai de deux ou quatre mois (en cas de prêt) dont il dispose pour la réalisation de l'acte de vente.
NB : le dispositif de la loi Aurillac (vente en bloc avec prolongation des baux) serait maintenu pour permettre d’échapper au droit de préemption des locataires et donc à la découpe de l’immeuble, en nu comme en meublé.
Proposition 5 – Maintenir dans le temps les décotes consenties au premier accédant dans les modes d'accession aides à la propriété
Adoptée à 96 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
De créer un régime juridique commun à tous les modes d’accession aidés par l’ajout dans le Code de la construction et de l’habitation d’une nouvelle section au Chapitre 3 du Titre 4 du Livre 4 « relatif à l’accession à la propriété et autres cessions » qui aurait pour objet :
1. De définir les modes d’accession aidés à la propriété comme étant tout mode d’accession à tout ou partie (indivise ou démembrée) de la propriété d’un logement, à prix ou valeur décotée par rapport au prix ou à la valeur du marché, mis en place par un acteur public, une personne ayant bénéficié directement ou indirectement d’une aide publique, ou une personne bénéficiaire d’une autorisation de construire lui imposant la mise en place d’un tel mode d’accession aidé (suivant le même régime que celui des logements sociaux et intermédiaires : C. urb., art. L. 151-15 et R. 151-38).
2. Puis, pour chaque logement concerné, de déterminer deux plafonds applicables pour une durée de trente ans à compter de la première acquisition :
un plafond de prix de revente du logement considéré, proportionnel à la décote appliquée lors de son acquisition, l’effet de ce premier plafonnement étant cependant minoré d’un trentième pour chaque année entière de possession ;
un plafond de ressources applicable aux accédants candidats à l’acquisition du logement aidé.
PRÉCISIONS TECHNIQUES
a) Le plafond du prix de revente du logement serait égal au produit :
de la SURFACE UTILE du logement (telle que définie par l’article R. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation), telle qu'elle existe au moment de la vente, le cas échéant après travaux d'agrandissement,
d’un RÉFÉRENTIEL objectif du marché local constitué par le prix médian au m² tel qu’il est consultable pour chaque commune ou quartier sur le site immobilier.statistiques.notaires.fr, pour le trimestre au cours duquel le contrat ou l’avant-contrat est conclu, ou tout référentiel qui pourrait lui être substitué,
et d’un coefficient égal à « 100 % moins la décote »,
avec comme valeur minimale, pour chaque accédant, son propre prix d’acquisition ;
b) Le plafond de ressources des accédants aptes à pouvoir acquérir le logement concerné serait déterminé par application des barèmes existants pour les logements sociaux, corrigés éventuellement d’un coefficient local ;
c) La durée de droit commun de la décote, fixée à 30 ans, pourra être allongée par délibération de l’assemblée de la collectivité locale concernée, en adéquation avec les objectifs fixés par le Programme local de l’habitat (PLH) ;
d) La limitation de la durée ne s’appliquera pas au bail réel solidaire qui met en place un système perpétuel de décote ;
e) Le taux de la décote se réduira pour chaque année entière de détention d’un ratio égal à 1/30 (ou 1/nombre d’années du dispositif, s’il est supérieur à 30 ans) afin d’éviter tout effet de « cliquet » à la fin de la durée, les plafonds de ressources augmentant au fil du temps de manière cohérente avec cette réduction de la décote.
3e commission : Pérenniser son logement
Proposition 1 – Pérenniser le logement du dirigeant de société : étendre l'insaisissabilité de la résidence principale
Adoptée à 93 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
D’étendre aux dirigeants de sociétés le bénéfice de l’insaisissabilité automatique de la résidence principale. À cet effet, de modifier le premier alinéa de l’article L. 526-1 du Code de commerce.
Proposition 2 – Pérenniser le logement de nos aînés : repenser les solutions viagères dans le cadre familial
Sous-proposition 1 – Repenser la vente en viager en famille
Adoptée à 96 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
De modifier la nature de la présomption de donation posée par l’article 918 du Code civil pour en faire une présomption simple.
D’écarter purement et simplement la vente en nue-propriété du champ d’application du texte.
À cet effet, l’article 918 du Code civil devra être modifié comme suit :
Ancienne rédaction :
La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d'usufruit à l'un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. L'éventuel excédent est sujet à réduction. Cette imputation et cette réduction ne peuvent être demandées que par ceux des autres successibles en ligne directe qui n'ont pas consenti à ces aliénations.
Nouvelle rédaction :
La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, à l'un des successibles en ligne directe, constitue une donation hors part successorale imputée sur la quotité disponible, sauf si l’acquéreur justifie, par tous moyens, de la réalité du prix et de son paiement.
Seuls pourront se prévaloir de cette qualification de donation les héritiers réservataires présomptifs qui n’auront pas consenti à la vente, soit dans l’acte même d’aliénation, soit dans un acte postérieur, avant le décès du disposant.
Sous-proposition 2 – Repenser le prêt viager hypothécaire en famille
Adoptée à 85 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
D’élargir le champ d’application du prêt viager hypothécaire :
quant aux personnes autorisées à la consentir aux personnes physiques, dans le respect du monopole bancaire ;
quant aux biens donnés en garantie, à tout bien ou droit immobilier, qu'elle qu'en soit la destination, s’agissant d’un prêt à la consommation.
Proposition 3 – Pérenniser le logement de la famille : rétablir l'esprit de l'article 215, alinéa 3
Adoptée à 88 %
Le 119e congrès des notaires de France propose :
que soit précisé à l’article 215 alinéa 3 qu’il vise les droits « de toute nature » par lesquels est assuré le logement ;
que soient apportées aux dispositions régissant les mesures provisoires susceptibles d’être prononcées par le juge en cas d’instance en divorce les adaptations nécessaires pour permettre indubitablement la constatation ou la détermination par le juge de la localisation du logement familial, protégé(s) par les dispositions de l'article 215 du Code civil.
L. Ricco
Proposition commune – Accélérer la rénovation énergétique des copropriétés grâce au tiers financement
Adoptée à 97 %
Première série de mesures – Ouvrir des solutions de tiers financement aux copropriétés grâce aux baux réels
Le 119e congrès des notaires de France propose :
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d’ouvrir la qualité de preneur à bail à réhabilitation à toute personne physique ou morale ;
de permettre la mise en place d’un bail à réhabilitation par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes générales ou spéciales d’une copropriété ;
d’inscrire dans le champ contractuel plusieurs éléments de son économie générale pour en faire un outil adaptable à chaque situation ;
de permettre à chaque copropriétaire concerné de soumettre son logement dans le bail à réhabilitation tout en conservant son droit de l'occuper ou d'en disposer tant qu'il honore ses obligations ;
enfin, de permettre aux OFS de contractualiser avec leurs preneurs à BRS, dans le bail initial ou un avenant postérieur, le droit de vote pour toute décision portant sur la rénovation des parties communes et la prise en charge de travaux de rénovation des parties communes de la copropriété.
Seconde série de mesures – Promouvoir avec les collectivités compétentes la rénovation énergétique du bâti à l'échelle des quartiers, grâce au contrat de performance énergétique
Le 119e congrès des notaires de France propose :
de permettre à toute personne publique ou parapublique compétente en matière d’aménagement et/ou d’habitat de conclure un contrat de performance énergétique (« CPE ») avec tiers financement pour le compte d’autres personnes publiques ou privées, afin de favoriser la rénovation globale des bâtiments dans un quartier ;
de prévoir un vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25 pour adhérer à ce processus et engager en conséquence le diagnostic énergétique nécessaire à son lancement ;
de favoriser le développement des rénovations globales par le recours au CPE dans les copropriétés en consacrant parmi les travaux d’intérêt collectifs visés au II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux de remplacement et de suppression des systèmes individuels de chauffage au gaz.
Liliane Ricco, rédactrice en chef
