Au 1er janvier 2015, la France (hors Mayotte) compte 35,2 millions de logements (en dehors des locaux d’hébergements dans les résidences offrant des services spécifiques).
Entre 2010 et 2015, le parc a augmenté au rythme moyen de 1,1 % par an, soit 2,2 fois plus rapidement que la population. L’évolution du parc de logements résulte, d’une part, de la construction neuve et, d’autre part, des démolitions et du solde des désaffectations-réaffectations (transformation de logements en locaux non résidentiels ou l’inverse).
Durant cette période, la France s’est enrichie ainsi de 374 000 logements par an. La progression du parc, qui était de 290 000 unités de 1990 à 1999, était de 364 000 unités de 1999 à 2010.
Une diminution du nombre des résidences principales. En 2015, 29 millions de logements sont des résidences principales, soit 8 logements sur 10. Depuis 2010, leur taux de croissance (0,9 % par an) est inférieur à celui des autres catégories de logement.
De 2010 à 2015, l’importance des résidences principales dans l’ensemble du parc diminue de 0,9 point.
Si la croissance du nombre de résidences principales est le facteur essentiel de croissance du parc de logements, néanmoins, depuis 2010, elle n’explique plus que les 2/3 de cette croissance (contre 86 % entre 1990 et 1999 et 92 % entre 1999 et 2010), l’augmentation du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles et des logements vacants contribuant ainsi bien plus qu’avant aux évolutions du parc de logements.
Le dynamisme démographique, premier moteur de croissance du parc. L’accueil de nouveaux habitants est le premier moteur du développement des résidences principales et, par là même, du parc de logements. L’évolution des comportements de cohabitation constitue une deuxième source de progression.
Les mises en couples plus tardives, les ruptures d’union, l’augmentation du nombre de familles monoparentales, l’allongement de l’espérance de vie induisent en effet mécaniquement une diminution de la taille des ménages. Il faut donc plus de logements pour héberger le même nombre de personnes.
Entre 2010 et 2015, 139 600 logements supplémentaires ont été nécessaires en moyenne par an pour couvrir les besoins liés à la croissance de la population. 37 % de l’augmentation du nombre de logements s’explique ainsi uniquement par le dynamisme démographique. Ce facteur est aujourd’hui le premier moteur de la progression du nombre de logements, malgré un ralentissement par rapport aux années 1999-2010.
En 2015, on dénombre 2,23 personnes par logement, contre 2,27 en 2010 et 2,59 en 1990. La modification des comportements de cohabitation induit une hausse annuelle de 105 500 logements entre 2010 et 2015, soit 28 % de la variation du nombre de logements.
La progression du parc de logements est tangible quel que soit le type d’espace. Toutefois, de nettes différences subsistent. Ainsi, les familles jeunes tendent à s’installer dans les banlieues et couronnes des grands pôles urbains.
Dans les villes-centres des grands pôles, seulement 18 % des logements supplémentaires sont dus à la hausse de population. Entre 2010 et 2015, les moyens et petits pôles urbains ainsi que les communes isolées hors influence urbaine restent à l’écart de la croissance démographique.
L’augmentation du parc des résidences principales est alors entièrement imputable à la réduction de la taille des ménages.
Dans les communes rurales isolées, la baisse de population due au déficit migratoire induit même une baisse de près de 1 800 résidences principales chaque année.
La progression du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles contribue sensiblement à la croissance du parc. Le nombre de logements occupés une partie de l’année pour les week-ends, les loisirs ou les vacances (résidences secondaires) ou pour des raisons professionnelles (résidences occasionnelles) augmente de 1,3 % par an entre 2010 et 2015.
La France compte ainsi 3,3 millions de résidences secondaires ou occasionnelles, soit 9,5 % des logements en 2015, proportion proche de celle de 2010.
Cette progression contribue de plus en plus fortement à la croissance du parc : 11 % entre 2010-2015 (41 600 unités), soit le triple de la période 1990-1999 (10 200 unités).
Sur la période récente, le développement de ces résidences se porte essentiellement sur les grands centres urbains.
Les villes-centres et les banlieues des grands pôles urbains génèrent ainsi 70 % de la croissance du parc des résidences secondaires ou occasionnelles entre 2010 et 2015 (contre 28 % en 2010).
L’essor nouveau des logements loués de façon saisonnière, alors qu’ils étaient auparavant occupés en tant que résidence principale par leur propriétaire ou par des locataires, participe à cette évolution.
Les logements vacants augmentent à un rythme plus soutenu qu’auparavant. Un cinquième de la variation du parc de logements est lié à l’augmentation de la vacance. La contribution de la vacance de logements à la progression du parc est plus élevée que celle des résidences secondaires ou occasionnelles.
Leur nombre a progressé de 3,4 % par an en moyenne entre 2010 et 2015, soit un rythme de croissance 2,5 fois plus élevé qu’entre 1999 et 2010 et 6 fois plus élevé qu’entre 1990 et 1999.
En 2015 en France, 2,8 millions de logements sont vacants, soit 8 % du parc de logements. Cette part n’a cessé de progresser depuis la fin des années 1990 (6,9 % en 1999 et 7,2 % en 2010), mettant ainsi fin à une baisse continue au cours des années 1980 et 1990 (7,6 % en 1982 et 7,2 % en 1990).
Le nombre de logements vacants augmente dans tous les types d’espace. Entre 2010 et 2015, dans les villes-centres des grands pôles urbains, le parc de logements vacants augmente moins vite qu’ailleurs, mais le taux de vacance y est élevé (9,5 %).
Dans les couronnes et les banlieues des grands centres urbains, la vacance de logements est plus faible en proportion, mais sa croissance est plus prononcée.
Dans les moyens et petits pôles, ainsi que dans les communes isolées hors influence urbaine, le rythme de progression de la vacance est similaire à la moyenne nationale.
Dans les zones littorales ou de montagnes, le développement des résidences secondaires permet de limiter l’abandon du parc résidentiel.
Une vacance moins marquée dans les capitales régionales... Dans les grandes aires urbaines, le taux de vacance est toujours plus élevé dans les villes-centres que dans leur zone d’influence.
En 2015, parmi les 23 aires urbaines peuplées de 400 000 habitants ou plus, les écarts entre villes-centres et la moyenne des communes de banlieue et couronne sont particulièrement marqués (+ de 4 points au sein des aires de Douai – Lens, Nice, Avignon, Rouen, Grenoble, Nancy, et Caen).
À l’opposé, la vacance est plus équilibrée entre centre et périphérie, avec un écart inférieur à 2 points (aires de Lyon, Toulon, Bordeaux, Nantes, Marseille – Aix-en-Provence, Strasbourg, Clermont-Ferrand et Rennes).
En 2015, la vacance de logements est moins prégnante dans les aires urbaines les plus peuplées, ainsi que dans celles situées sur les espaces les plus attractifs de la métropole (littoral atlantique, est de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Corse).
...et les zones tendues. Le taux de vacance est en moyenne moins élevé. Dans les 27 grandes aires urbaines centrées sur une agglomération où le marché de l’immobilier est identifié comme tendu, le taux de vacance atteint en moyenne 6,7 %, contre 8,6 % dans celles où le marché est moins porteur.
3 aires urbaines en zone tendue se signalent toutefois par un taux de vacance prononcé : Draguignan (10,1 % de logements vacants), Nice (8,7 %) et Beauvais (8,4 %).
(INSEE Première n° 1700, juin 2018, par Vallès V.)
Rédaction Lextenso
