Le logement des personnes âgées à Paris

Plus de 470 000 Parisiens ont plus de 60 ans. L'ADIL de Paris s'est intéressée à leurs conditions de logement. Elle présente ainsi une étude, publiée en janvier 2019, en vue de dresser le profil des seniors parisiens, de cerner les difficultés et de présenter les éventuelles solutions.

Profil des personnes âgées à Paris

Plus de 20 % de la population parisienne a plus de 60 ans et 8 % des Parisiens ont plus de 75 ans. Le nombre de parisiens âgés est toutefois plus faible qu'au niveau national (près de 25 % de la population).

Représentation par arrondissements. Les seniors sont surreprésentés dans le sud et l’ouest de la capitale, notamment dans le 16e (29 % de la population a plus de 60 ans), le 6e (28 %), le 7e (27 %) et le 5e (24 %) arrondissements.

A contrario, c’est dans le 2e (14 %), le 10e (15 %) et le 9e (17 %) arrondissements que la part des personnes de plus de 60 ans est la plus faible.

Proportion parmi les seniors. Sur l’ensemble des ménages parisiens, 12 % sont des propriétaires de plus de 65 ans, alors que 67 % des propriétaires parisiens ont plus de 65 ans. Et sur l’ensemble des ménages parisiens de plus de 65 ans, 55 % sont propriétaires, contre 33 % tous âges confondus.

13 % des locataires du parc privé (locations vides) ont plus de 65 ans.

Sur l’ensemble des résidents du parc social parisien, environ un cinquième (21 %) ont plus de 65 ans.

Ils sont en outre assez peu à vivre dans une location meublée ou une chambre d’hôtel (5 % de tous ceux qui occupent un logement de ce type).

Enfin, 11 % des ménages logés gratuitement dans la capitale ont 65 ans ou plus.

Adaptation du logement

Rester à la maison, c'est la priorité des personnes âgées mais le constat est unanime : trop rares sont les seniors qui savent anticiper le vieillissement en adaptant leur logement.

Seniors propriétaires. Plus de 25 % des 80 ans et plus vivent dans des logements qui ne sont pas desservis par un ascenseur, contre 38 % de l’ensemble des ménages. Dans certains arrondissements, comme le 18e, ce sont près de 40 % des logements occupés par cette tranche d’âge.

Le copropriétaire qui a besoin de rendre les parties communes plus accessibles (rampe d’escalier, main courante…) doit solliciter l’accord de l’assemblée générale, même s’il entend les financer personnellement.

Seniors locataires. Sur les parties communes, le locataire ne dispose d’aucun moyen d’intervention et se trouve tributaire du bailleur.

Sur les parties privatives, le principe reste que le locataire ne peut transformer son logement sans l'accord écrit du bailleur mais les travaux d'accessibilité liés à une perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande auprès du bailleur par LRAR. L'absence de réponse dans les deux mois vaut acceptation. En cas de refus, il reste alors au locataire la solution de s’adresser à la commission départementale de conciliation. Sans accord amiable, seul le tribunal d’instance pourra trancher. En cas d'accord, le bailleur ne peut exiger la remise en l'état au départ du locataire.

Financement du maintien à domicile

Plusieurs dispositifs sont mis en œuvre pour faciliter le maintien à domicile.

Subventions des travaux par l’ANAH. Les travaux d’adaptation, comme le remplacement de la baignoire par une douche de plain-pied ou l’installation d’un monte-escalier électrique, peuvent être réalisés grâce à une subvention de l’ANAH dont le montant dépend du niveau de ressources. Le logement doit avoir plus de 15 ans et être la résidence principale du demandeur.

Autres aides financières. Les seniors peuvent bénéficier des aides au logement de la CAF, de celles des caisses de retraite, de celles des aides complémentaires santé, de l’allocation personnalisée d’autonomie, du crédit d’impôt d’aide à la personne ou du crédit d’impôt pour les dépenses d’équipement.

Viager. Les prix parisiens justifient l’intérêt pour le viager. Pour le crédirentier, l’opération permet de profiter de son vivant de la « plus-value » du bien. Pour le débirentier, il s’agit d’un investissement. Faire ce choix n’est pourtant pas sans risque, le défaut de paiement de la rente et le désaccord sur la répartition des dépenses d’entretien étant les principales causes de litige.

Prêt viager hypothécaire. Le peu de succès du dispositif peut être dû aux taux d’intérêt qui demeurent élevés, les banques se protégeant d’une dette susceptible de dépasser avec le temps, la valeur du bien. Le Crédit foncier propose aux plus de 60 ans un taux de 5 % alors que l’offre habituelle avoisine 8 %.

Difficultés pour changer de logement

Les seniors ont du mal à quitter leur logement pour un autre plus adapté. Changer ses habitudes fait peur et les démarches à entreprendre et obstacles pour racheter ou louer ne facilitent pas la décision, voire contraignent à renoncer.

Achat. Si les démarches pour emprunter à partir d’un certain âge sont identiques à celles de tout emprunteur, il n’en demeure pas moins des difficultés liées à la souscription de l’assurance décès-invalidité. La tarification varie selon les tranches d’âge. La plupart des garanties de groupe proposées par les banques et souscrites après 66 ans ne couvrent ni la perte totale et irréversible de l’autonomie ni l’invalidité permanente totale ni l’incapacité temporaire de travail. Quant à la couverture décès, elle ne peut plus être souscrite après 79 ans. Acheter reste possible mais il faudra souvent envisager une assurance individuelle, plus chère que l’assurance de groupe pour contourner ces défauts de garantie.

Location. Le dossier de candidature risque d'être rejeté, soit parce que les ressources sont insuffisantes, soit parce qu’une caution n'est pas fournie. La garantie VISALE n’est pas étendue aux retraités. Les réticences des bailleurs reposent aussi sur les difficultés à récupérer les logements loués aux personnes âgées en raison de la protection dont elles bénéficient en cas de congés.

(ADIL de Paris, dossier, janv. 2019)

Rédaction Lextenso