L’équipe du 116e congrès des notaires de France a présenté, le 24 septembre dernier, ses propositions et recommandations d’amélioration du droit et de la pratique professionnelle sur le thème de la protection : protéger les personnes vulnérables, protéger ses proches, protéger le logement et protéger les droits.
Elle a souligné que la crise sanitaire de la Covid-19 rappelle avec force que la protection est l’une des principales demandes de nos concitoyens. Mais, indépendamment du contexte que nous traversons, elle est aussi au cœur des préoccupations de chacun.
Qui ne se sent pas concerné par le besoin de protéger ses proches, comme ses biens, ses droits ? Qui n’est pas confronté à la question de la vulnérabilité ?
C’est pourquoi le notariat, une profession au cœur de la société et qui reçoit plus de 20 millions de clients chaque année, s’exprime sur ce thème et formule à l’occasion de son 116e congrès des propositions d’améliorations de la loi.
Ces propositions, élaborées par le président du congrès, Me Jean-Pierre Prohaszka, et son équipe seront débattues et soumises au vote des notaires de France du 8 au 10 octobre lors du 116e congrès et remises aux pouvoirs publics.
Commission 1 : Protéger les personnes vulnérables
Proposition 1 – Améliorer le régime d'administration légale des biens du mineur
Il s'agit là de donner libre pouvoir aux parents pour les opérations courantes et ne soumettre à l’autorisation du juge que les actes graves.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que dans le régime de l’administration légale, tout acte de disposition modifiant la composition du patrimoine du mineur ou la nature de ses droits patrimoniaux, portant sur un ou des biens dont la valeur est supérieure ou égale à un seuil à définir par décret ou représente plus d’un cinquième de ses actifs bruts, soit soumis à l’autorisation préalable du juge des tutelles.
• De modifier en conséquence l’article 387-1 du Code civil comme suit :
« L’administrateur légal ne peut, sans autorisation préalable du juge des tutelles :
1°) Réaliser aucun acte de disposition modifiant la composition du patrimoine du mineur ou la nature de ses droits patrimoniaux, portant sur un ou des biens dont la valeur est supérieure à un seuil défini par décret ou représente plus d’un cinquième de ses actifs bruts ;
2°) Contracter un emprunt au nom du mineur ;
3°) Renoncer pour le mineur à un droit, transiger ou compromettre en son nom ;
4°) Accepter purement et simplement une succession revenant au mineur ;
5°) Acheter les biens du mineur, les prendre à bail ; pour la conclusion de l'acte, l'administrateur légal est réputé être en opposition d'intérêts avec le mineur ;
7°) Constituer gratuitement une sûreté au nom du mineur pour garantir la dette d'un tiers.
L'autorisation détermine les conditions de l'acte et, s'il y a lieu, le prix ou la mise à prix pour lequel l'acte est passé. »
Proposition 2 – Dynamiser le mandat de protection future
Il convient de l'élargir à l'assistance, en faire une mesure restrictive de droits, permettre la vente du logement sans l'autorisation du juge.
1. Élargir le mandat de protection future à l'assistance de la personne
Permettre une protection graduée progressive et adaptée dans le cadre du mandat de protection future, en lui conférant un double visage : un mandat-assistance, sur le modèle de la curatelle, et un mandat-représentation sur le modèle de la tutelle.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• D’élargir le mandat de protection future à l’assistance et donc de modifier l’article 477 du Code civil comme suit :
« Toute personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesure de curatelle ou de tutelle ou d’une habilitation familiale peut charger une ou plusieurs personnes, par un même mandat, de la représenter ou de l’assister pour le cas où, pour l’une des causes prévues à l’article 425, elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts.
La personne en curatelle ou faisant l’objet d’une habilitation familiale aux fins d’assistance ne peut conclure un mandat de protection future aux fins de représentation qu’avec l’assistance de son curateur ou de la personne habilitée.
Les parents ou le dernier vivant des père et mère, ne faisant pas l'objet d'une mesure de curatelle ou de tutelle ou d'une habilitation familiale, qui exercent l'autorité parentale sur leur enfant mineur ou assument la charge matérielle et affective de leur enfant majeur peuvent, pour le cas où cet enfant ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts pour l'une des causes prévues à l'article 425, désigner un ou plusieurs mandataires chargés de le représenter ou de l’assister.
Cette désignation prend effet à compter du jour où le mandant décède ou ne peut pas prendre soin de l'intéressé.
Le mandat est conclu par acte notarié ou par acte sous seing privé.
Toutefois, le mandat prévu au troisième alinéa ne peut être conclu que par acte notarié ».
• Et donc de modifier l’article 490 du Code civil comme suit :
« Par dérogation à l'article 1988, le mandat aux fins de représentation, même conçu en termes généraux, inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d'accomplir seul ou avec une autorisation.
Toutefois, le mandataire ne peut accomplir un acte de disposition à titre gratuit qu'avec l'autorisation du juge des tutelles.
Dans le mandat d'assistance, le mandat inclut les actes prévus, en matière de curatelle, aux articles 467 ou 471 (curatelles allégée et élargie) ou 472 (curatelle renforcée). L’assistance se fait suivant les modalités prévues à l’article 467, alinéas 2 et 3, du Code civil. »
2. Faire du mandat de protection future une mesure restrictive de droits
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De faire du mandat de protection future une mesure restrictive de droits.
• Et donc de modifier l’article 1159, alinéa 2, du Code civil comme suit :
« L'établissement d'une représentation légale ou judiciaire dessaisit pendant sa durée le représenté des pouvoirs transférés au représentant. À l’exception du mandat de protection future, la représentation conventionnelle laisse au représenté l'exercice de ses droits. »
• Et donc de modifier également l’article 488 du Code civil comme suit :
« Le mandant sous mandat de protection future activé conserve l’exercice de ses droits, sauf ceux confiés au mandataire, qui le représente ou l’assiste. »
• Et donc d’ajouter un article 488-1 au Code civil comme suit :
« À compter de la mise à exécution du mandat de protection future, l'irrégularité des actes accomplis par le mandant ou par le mandataire est sanctionnée dans les conditions suivantes :
1°) Si le mandant a accompli seul un acte qu’il pouvait faire sans l'assistance ou la représentation de la personne chargée de sa protection, l'acte reste sujet aux actions en rescision ou en réduction prévues à l'article 435 comme s'il avait été accompli par une personne placée sous sauvegarde de justice, à moins qu'il ait été expressément autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué.
2°) Si le mandant a accompli seul un acte pour lequel il aurait dû être assisté, l'acte ne peut être annulé que s'il est établi que la personne protégée a subi un préjudice.
3°) Si le mandant a accompli seul un acte pour lequel il aurait dû être représenté, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice.
4°) Si le mandataire a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par le mandant soit seul, soit avec son assistance ou qui ne pouvait être accompli qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, l'acte est nul de plein droit sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice.
Le mandataire peut, avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué, engager seul l'action en nullité, en rescision ou en réduction des actes prévus aux 1°), 2°) et 3°).
Dans tous les cas, l'action n'appartient qu'à la personne protégée et, après sa mort, à ses héritiers.
Elle s'éteint par le délai de cinq ans prévu à l'article 2224.
Pendant ce délai et tant que la mesure de protection est ouverte, l'acte prévu au 4° peut être confirmé avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille s'il a été constitué. »
3. Permettre la vente du logement sans autorisation du juge
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De permettre, dans le cadre du mandat de protection future, la vente du logement sans autorisation du juge.
• Et donc de modifier l’article 490 du Code civil comme suit :
« Par dérogation à l'article 1988, le mandat, même conçu en termes généraux, inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d'accomplir seul ou avec une autorisation.
Toutefois, le mandataire ne peut accomplir un acte de disposition à titre gratuit qu'avec l'autorisation du juge des tutelles.
Le mandataire ne peut accomplir un acte visé à l’article 426, alinéa 3, sauf au mandat à le prévoir expressément avec l’autorisation préalable d’un subrogé mandataire, dans les conditions visées par le texte. »
• Et donc de modifier également l’article 426 du Code civil comme suit :
« Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible.
Le pouvoir d'administrer les biens mentionnés au premier alinéa ne permet que des conventions de jouissance précaire qui cessent, malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement.
S'il devient nécessaire ou s'il est de l'intérêt de la personne protégée qu'il soit disposé des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail, et sous réserve des dispositions de l’article 490, l'acte est autorisé par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué, sans préjudice des formalités que peut requérir la nature des biens.
Si l'acte a pour finalité l'accueil de l'intéressé dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin, n'exerçant pas une fonction ou n'occupant pas un emploi dans cet établissement, est requis.
Dans tous les cas, les souvenirs, les objets à caractère personnel, ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins des personnes malades sont gardés à la disposition de l'intéressé, le cas échéant par les soins de l’établissement dans lequel celui-ci est hébergé. »
Proposition 3 – Légaliser un mode opératoire pour le notaire confronté à la « zone grise »
Le certificat médical comme outil d’analyse des facultés cognitives des personnes présentant des signes de faiblesse.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De légaliser un mode opératoire pour le notaire confronté à la zone grise.
• Et donc d’ajouter un alinéa 2 à l’article 414-1 du Code civil comme suit :
« Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.
En cas de doute sérieux sur la sanité d’esprit de l’une des parties à l’acte, en raison notamment de son grand âge, ou d’un état de santé précaire, le rédacteur de l’acte prendra le soin de solliciter la production d’un certificat rédigé par un médecin choisi sur une liste établie par le procureur de la République avant, le cas échéant, de rédiger son acte. »
Proposition 4 – Limiter la responsabilité des associés mineurs d'une société civile aux apports
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De limiter, en société civile, l’obligation au passif social de l’associé mineur au montant des apports attachés à ses parts et de l’exonérer de toute obligation aux dettes sociales sur ses biens personnels.
• De modifier l’article 1857 du Code civil en ajoutant un 3e alinéa libellé comme suit :
« L’associé, mineur à l’époque du fait générateur de l’obligation, ne sera pas tenu, à l’égard des tiers, des dettes sociales sur ses biens personnels.
Sa contribution aux pertes sera limitée au montant des apports attachés à ses parts. »
Commission 2 : Protéger les proches
Proposition 1 – Protéger le partenaire pacsé survivant dans son logement en présence de descendants
Le 116e congrès des notaires de France propose
• D’insérer dans le Code civil les articles suivants :
« Article 515-7 du Code civil. La rupture du pacs autrement que par le décès emporte révocation de plein droit des dispositions à cause de mort accordées par un partenaire à l’autre au cours du pacs. »
« Article 1099-2 du Code civil. Même si le partenaire laisse des enfants ou descendants, il pourra disposer par testament en faveur de l’autre partenaire, pour une durée viagère ou limitée, d’un droit d’habitation sur le logement que le partenaire survivant occupe à titre d’habitation principale effective au jour du décès et d’un droit d’usage sur le mobilier le garnissant à la condition que le logement appartienne aux partenaires ou dépende totalement de la succession.
La réduction de cette libéralité ne pourra pas être demandée en cas de dépassement de la quotité disponible.
Si le partenaire a bénéficié de libéralités entre vifs ou bénéficie d’autres libéralités à cause de mort et qu’il accepte ces dernières, les règles de droit commun relative à la réduction des libéralités s’appliqueront de plein droit.
La disposition prévue au premier alinéa pourra dès lors se trouver réductible.
Dans tous les cas, le droit prévu au premier alinéa s’impute en assiette par préférence aux autres libéralités à cause de mort.
Ces droits d’habitation et d’usage s’exercent dans les conditions prévues aux articles 627, 631, 634 et 635 du Code civil.
Nonobstant toute stipulation contraire du testament, le partenaire survivant ou les enfants ou descendants pourront exiger, quant aux biens soumis à usage et habitation, qu’il soit dressé un inventaire des meubles ainsi qu’un état des immeubles. »
Proposition 2 – Restaurer la protection de l'époux professionnel dans le régime matrimonial de la participation aux acquêts
Protéger le conjoint marié en laissant davantage de liberté dans la rédaction d’un contrat de mariage.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• D’insérer dans le chapitre du Code civil consacré au régime de la participation aux acquêts l’article suivant :
« Article 1581-1. Les époux peuvent stipuler que les biens affectés à l’exercice effectif de leur profession seront exclus de la liquidation. Les époux peuvent également stipuler des clauses de plafonnement des créances de participation dans le but de protéger leurs biens professionnels.
Ces stipulations produiront leurs effets au cas de divorce nonobstant les dispositions de l’article 265. »
• Et d’ajouter à l’article 265 du Code civil l’alinéa suivant :
« Article 265. Les stipulations prévues à l’article 1581-1 relatives aux biens professionnels sous le régime de la participation aux acquêts produiront également leurs effets. »
Proposition 3 – Adapter la réserve successorale
Anticiper la renonciation du donataire, éclaircir la liquidation de la succession et créer un pacte familial de transmission.
1. Éclaircir les modalités de liquidation de la succession en présence d'une donation-partage
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que l’acte de donation-partage puisse fixer la méthode liquidative dans l’hypothèse où l’un des héritiers ne serait pas rempli de sa réserve et, qu’à défaut de précision, dans l’acte, la volonté de tendre vers l’égalité soit présumée et qu’en conséquence la méthode dégagée par le TGI de Carpentras soit appliquée.
2. Anticiper la renonciation du donataire
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que donateur et donataire puissent convenir, dans l’acte de donation ou dans tout acte postérieur complémentaire, qu’en cas de renonciation à la succession par le donataire, la donation reçue s’imputera sur la quotité disponible après les legs et, en cas de dépassement, donnera lieu à une réduction aux conditions légales. En ce cas, le renonçant serait pris en compte pour le calcul de la réserve héréditaire.
3. Pour la création d'un pacte familial de transmission
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De créer un pacte familial de transmission dans lequel il serait possible :
de convenir la transmission de biens présents en fixant la part attribuée à chacun et en procédant à des attributions divises ou indivises ;
de gratifier des non-successibles, parents ou non, en leur attribuant d’autres biens qu’une entreprise ;
d’incorporer des donations antérieures ;
de lui appliquer les effets de la donation-partage, notamment la dispense de rapport et les règles de l’article 1078 du Code civil ;
de prévoir des renonciations réciproques à agir en réduction ou à prélèvement en cas de donation-partage, sous réserve que tous les réservataires y participent réellement, simultanément et qu’ils soient assistés du notaire de leur choix, ces renonciations pouvant être assorties de contreparties exprimées ou convenues dans l’acte, ces renonciations devant être accompagnées d’une neutralité fiscale.
Commission 3 : Protéger le logement, l'habitat, le cadre de vie
Proposition 1 – Pour la création d'un congé rénovation thermique
Rénover les habitations pour lutter contre le mal-logement, revitaliser les centres villes.
Enjeu écologique, notamment pour les centres-villes.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De créer un congé pour rénovation thermique portant sur des logements ayant une consommation en énergie finale supérieure à 331 kWh/m²/an avec engagement de réaliser par des entreprises qualifiées des travaux de rénovation thermique permettant d’atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m²/an en vue de relouer après réalisation des travaux de rénovation aux conditions qui pourraient être les suivantes :
location nue, non meublée ;
pendant 6 ans après achèvement des travaux ;
moyennant un loyer encadré selon les mêmes plafonds que le dispositif Denormandie ;
à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les mêmes seuils que le dispositif Denormandie ;
sauf accord du locataire pour suspendre le contrat de bail pendant la durée des travaux, sans relogement par le bailleur ;
sauf si le locataire est protégé (au sens de la loi de 1989).
Proposition 2 – Pour une mobilité du parc locatif privé en faveur de la rénovation des logements
Avec un dispositif fiscal de transmission favorisant les travaux de rénovation des biens destinés à la location.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• D’exonérer (à concurrence de leur valeur) de droits de mutation à titre gratuit (succession et donation) les transmissions de biens et droits immobiliers et de parts de sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, vacants à des personnes physiques prenant les engagements suivants :
engagement de réaliser par des entreprises agréées des travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau C de performance énergétique ;
engagement de location du bien pendant 6 ans après achèvement des travaux moyennant un loyer encadré selon les mêmes plafonds que le dispositif Denormandie à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les mêmes seuils que le dispositif Denormandie ;
engagement de conservation du bien pendant 6 ans.
• De créer un abattement au titre de l’impôt de plus-value immobilière pour les cessions à des personnes physiques ou sociétés civiles familiales prenant les mêmes engagements.
• De faire bénéficier de droits réduits de mutation à titre onéreux les ventes desdits biens et droits immobiliers auxdites personnes.
• Les propriétaires ne respectant pas ces engagements remboursent les droits et impôts éludés.
Proposition 3 – Protéger la résidence principale des entrepreneurs associés des sociétés professionnelles et modifier la publicité de la déclaration d'insaisissabilité
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que le début de l’article L. 526-1 du Code de commerce soit remplacé par la disposition suivante :
« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, les droits d'un entrepreneur et d’un associé, ne bénéficiant pas d’une limitation de leur responsabilité professionnelle sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de celui-ci ou de l’activité la société dont il est associé. »
• D’abroger le second et le troisième alinéas de l’article L. 526-2 du Code de commerce.
Proposition 4 – Changement d'usage : pour un retour à la sécurité juridique
Donner aux villes le moyen de préserver leur parc locatif destiné à l’habitation principale.
Permettre aux villes et à toutes personnes y ayant intérêt (syndicat des copropriétaires par exemple) de faire constater les infractions à la législation.
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que le 3e alinéa de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soit modifié de la manière suivante :
« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation ou à un autre usage que l’habitation s’il a été affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, elle est présumée pour les locaux à usage d’habitation. »
• D’abroger le 3e alinéa de l’article L. 631-7-1 et de le remplacer par l’alinéa suivant :
« L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du Code civil lorsque le local a fait l’objet d’une autorisation personnelle de changement d’usage. »
Commission 4 : Protéger les droits
Proposition 1 – Protéger la reconnaissance et les effets du divorce par consentement mutuel à l'international par un acte de dépôt « authentifiant » la convention de divorce
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Qu’il soit créé un cinquième et un sixième alinéas à l’article 229-1 du Code civil pouvant être rédigés comme suit :
« À la demande des époux, le dépôt au rang des minutes d’un notaire peut prendre la forme d’un acte de dépôt authentifiant de la convention. Le notaire procède à ce dépôt après avoir notamment vérifié que la convention ne contrevient pas à l’intérêt supérieur de l’enfant.
Ce dépôt authentifiant donne ses effets à la convention en lui conférant un caractère authentique. »
Proposition 2 – Diagnostics immobiliers : rendre plus lisibles les conclusions de préconisation de travaux et le chiffrage des coûts
Le 116e congrès des notaires de France propose
• L’application d’un régime juridique uniformisé applicable à tous les diagnostics compris dans le dossier de diagnostic technique.
• Que chaque diagnostic compris dans le dossier de diagnostic technique de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation comprenne :
une échelle unique lisible du résultat de l’audit, relatif à l’état ou (et) au danger ;
un affichage des travaux qualifiés d’urgents ou nécessaires ;
une obligation de chiffrage et d’exécution desdits travaux.
Proposition 3 – Protéger les irrégularités du formalisme de la loi ALUR par le formalisme de l'authenticité
Le 116e congrès des notaires de France propose
• Que soit ajouté à l’article L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation un 4e alinéa ainsi rédigé :
« Dans les cas où :
un document visé au 1°) et 2°) de l’article L. 721-2, II, du Code de la construction et de l’habitation, qui ne pouvait être connu à la date de signature de la promesse de vente, ait été remis à l’acquéreur postérieurement à la notification de son délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
il s’est avéré impossible de pouvoir remettre, lors de la signature de la promesse de vente, un ou des documents visés au 1°) et 2°) de l’article L. 721-2, II, du Code de la construction et de l’habitation.
L’acquéreur pourra, dans l’acte authentique de vente, renoncer à se prévaloir des irrégularités aux dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le notaire devra dans l’acte authentique de vente informer l’acquéreur de la nature et de la teneur de l’irrégularité et lui rappeler les dispositions de l’article L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation.
La signature de l’acte authentique de vente, en connaissance des irrégularités aux dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, emportera pour l’acquéreur renonciation expresse à se prévaloir de l’alinéa 1 et 2 de l’article L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation. »
Proposition 4 – Aménagement du délai de prescription en cas de succession et suppression de l'exigibilité du droit de partage au cas d'incorporation
Le 116e congrès des notaires de France propose
• De modifier l’alinéa 1er de l’article L. 180 du Livre des procédures fiscales de la manière suivante :
« Pour les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les droits de timbre, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de la présentation d’un acte ou d’une déclaration, accompagnée du payement des droits liquidés conformément aux dispositions de la loi fiscale, ou de l’accomplissement de la formalité fusionnée définie à l’article 647 du Code général des impôts, ou pour l’impôt sur la fortune immobilière des redevables ayant respecté l’obligation prévue à l’article 982 du même code, jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. »
• Que le premier alinéa de l’article 776-A du Code général des impôts soit ainsi modifié :
« Conformément à l’article 1078-3 du Code civil, les conventions prévues par les articles 1078-1 et 1078-2 du même Code ne sont pas soumises aux droits de mutation à titre gratuit. Elles constituent des dispositions dépendantes à l’acte de donation-partage, qui relève uniquement des droits de mutation à titre gratuit. En l’absence de biens nouvellement transmis, la donation-partage sera alors soumise à un droit fixe. »
Rédaction Lextenso
