C'est à Bordeaux, métropole qui a connu de profondes mutations urbanistiques, que l'équipe du 120e congrès des notaires de France a convié, les 25, 26 et 27 septembre derniers, leurs consœurs et confrères à partager leurs travaux afin que chacun soit en mesure d'« Accompagner les projets face aux défis environnementaux » et ainsi se projeter « Vers un urbanisme durable ».
L'accueil des congressistes
Les 12 sessions de formation proposées tout au long de la première journée, en présentiel ou en ligne, se sont articulées autour de trois thématiques :
Urbanisme et transformation environnementale : de quoi parle-t-on ?
Les autorisations d'urbanisme ;
Dynamiques environnementales du droit des biens et des contrats.
Lors de la séance solennelle se tenant dorénavant le deuxième jour, la présidente du 120e congrès des notaires, Me Marie-Hélène Péro Augereau-Hue, entourée de son équipe, déclarait ouvert la nouvelle édition, puis donnait la parole à sa consœur, Me Delphine Detrieux, présidente de la chambre des notaires de la Gironde.
C’est le cadre de vie exceptionnel que mettait en avant Me Detrieux pour accueillir les congressistes à Bordeaux, ville inscrite en juin 2007 sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO : une ville façonnée par l’eau, en particulier la Garonne, et par les travaux d’urbanisme. Les défis environnementaux, sujet au cœur du thème de ce congrès, ont marqué l’aménagement des quais, symbole de prospérité, puis l'expansion urbaine rapide, avec ses quartiers nouveaux, comme Bordeaux Lac ou le projet Euratlantique permettant une mixité entre logements et activités car il convient en effet de concilier héritage du passé et enjeux économiques.
Menaces environnementales, pression exercée sur les espaces naturels par la création de lotissements (en 1970, Bordeaux comptait 550 000 habitants, 850 000 aujourd’hui), augmentation de la température et montée de la mer entraînant des dommages sur le littoral atlantique, spectaculaires incendies de forêt, changement climatique avec ses conséquences sur le rendement de la vigne et la modification du profil aromatique des vins du plus grand vignoble d’appellation de France : « Jamais un thème de congrès n’aura autant collé au territoire qui l’accueille ».
Toutes ces illustrations permettaient à Me Detrieux de conclure que la gestion durable des territoires est essentielle, que la densification, la réhabilitation et la rénovation sont à favoriser, que l’éducation à l’environnement dès le plus jeune âge est nécessaire afin que chacun repense son mode de vie, appelant en conséquence tous les notaires, ensemble, à relever les défis environnementaux et accompagner les projets de leurs clients.
Dans son discours d’ouverture, la présidente Péro Augereau-Hue tenait à préciser le choix de la thématique de l’urbanisme durable :
avec le mot durable, le congrès a fait référence à une notion et une prise de conscience finalement assez récentes puisque c'est en 1987 que le Rapport Brundtland a défini la notion de développement durable – « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs » –, notion définitivement consacrée par le premier Sommet de la Terre organisé à Rio en 1992 ;
avec le terme urbanisme, c'est-à-dire l'étude des arts et des techniques qui permettent d'adapter l'habitat urbain aux besoins des hommes, l'équipe du congrès a pris acte du fait que la ville se trouve au cœur des enjeux du développement durable. Aujourd'hui, 50 % de la population mondiale vit en ville ; en 2050, ce sont 7 habitants de la planète sur 10 qui vivront dans des villes et des métropoles de plus en plus denses et peuplées ; en France, plus de 9 habitants sur 10 vivent déjà en ville. Ainsi 80 % de la ville de 2050 est déjà là et il va falloir « faire avec » ;
enfin, avec la préposition « vers », l’équipe du congrès a convié collectivement à un voyage car celui-ci est aussi intéressant que sa destination.
Avec le constat lucide que « nous n’y sommes pas » et qu'il reste beaucoup à faire, la présidente invitait ses confrères à jouer pleinement leur rôle dans cette démarche et cette dynamique. Car ce qui a changé, c’est l’urgence de la situation et l’impérative nécessité d’être à l’écoute des conséquences du changement climatique et de les appréhender rapidement afin d’accompagner les projets face à ces défis environnementaux. Le rôle du notariat est également de faire savoir aux pouvoirs publics les difficultés rencontrées dans sa pratique et de proposer des modifications plus opérationnelles pour atteindre les objectifs poursuivis. Cette communication doit être à double sens et la mobilisation totale ; tel est l’objet des congrès et, par suite, l’objet du rapport, des travaux et des propositions de l’équipe du 120e congrès.
La parole était alors donnée à Me Hervé de Gaudemar, rapporteur général du congrès.
Conscient qu’aux côtés du « Logement », thème du précédent congrès et droit fondamental des individus, et de la « Famille », thème du prochain congrès et institution fondamentale de la société, deux sujets de prédilection pour chaque notaire comme faisant partie des principales préoccupations des clients, il interrogeait : qu’en est-il de l’urbanisme durable ? Rapidement, l’équipe de ce congrès bordelais constatait qu’il s’agissait en réalité d’un grand sujet notarial, réalisant qu'il constituait le troisième congrès consacré à la question environnementale, dans le sillage des éditions de 1994 et 2008.
Aujourd’hui un chemin s'ouvre vers un urbanisme durable à partir d’un double constat : d’une part, le droit de l’environnement s’est imposé et se trouve intégré dans l’ordre juridique ; d’autre part, la notion de développement durable s’est répandue dans les textes normatifs et déclarations internationales, elle s’est métamorphosée pour prendre une dimension plus ouvertement environnementale et « s’est juridicisée à la faveur de jurisprudences constructives ayant promu la protection de l’environnement aux plus hauts niveaux normatifs ».
Me de Gaudemar soulignait alors que le congrès 2024 était un congrès réaliste, engagé et pragmatique :
réaliste sur les phénomènes observables dans la nature que sont le dérèglement climatique et la perte, si ce n’est l’effondrement, de la biodiversité, données prises pour incontestables, ou encore sur les préoccupations exprimées par la population face à la recrudescence des incendies, au retrait gonflement des sols argileux fragilisant de nombreux bâtiments, aux inondations dramatiques, au retrait du trait de côte, à l’isolation thermique insuffisante… ;
engagé car le droit a une part à prendre dans le règlement de la question environnementale et l’équipe du 120e congrès a été animée par une croyance dans la puissance du droit et dans les « forces créatrices » qui sont susceptibles de le faire évoluer ; pour preuve, la place prise par le droit de l’environnement qui, de droit spécial, est devenu un droit englobant, transversal, pénétrant toutes les branches du droit, avec un sentiment de changement progressif d’ère juridique ;
pragmatique, enfin, car le choix a été fait d’aborder la question environnementale à travers le prisme des projets immobiliers qui sont les meilleurs indicateurs des forces et faiblesses du droit dans la protection de l’environnement, mais aussi de l’acceptabilité de la règle de droit elle-même et c’est d’ailleurs bien par les projets qu’arrivent les défis environnementaux dans les offices, porteurs des inquiétudes des clients.
Le rapporteur général détaillait ensuite les trois temps rythmant les travaux de ce congrès :
anticiper afin, notamment, d’identifier les risques climatiques et la pollution des sols, les comprendre et les prendre en compte dans la rédaction des actes ;
convaincre de la pertinence d’un projet, en vérifiant qu’il présente un intérêt au regard de ses incidences sur la nature et la biodiversité, au regard en particulier de la séquence « Éviter-Réduire-Compenser » (ERC) dont la portée juridique est devenue considérable ;
réaliser, enfin, avec la question de l’emplacement du projet face aux politiques de sobriété foncière, les notaires étant de plus en plus sollicités par leurs clients soucieux d’éclairages sur la mécanique générale du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et les étapes de sa mise en place en 2030 et 2050.
Pour clore ses propos, Me de Gaudemar soulignait que les propositions présentées étaient audacieuses et astucieuses et reprenait les mots de François Mauriac : « Il ne sert à rien à l’homme de gagner la Lune s’il vient à perdre la Terre ».
Le bilan de la profession
C’est face à la directrice des Affaires civiles et du Sceau que la présidente du CSN, Me Sophie Sabot-Barcet, montait sur scène, le garde des Sceaux, qui avait résolu de venir personnellement, ayant vu son projet contrarié par une combinaison d’imprévus. Elle commençait alors son discours en soulignant que « nous avons un gouvernement » et qu’elle voulait exprimer cette espérance « qui anime en France tous les acteurs de bonne volonté. Car tant qu’il y aura des personnalités telles que notre nouveau ministre, les femmes et les hommes de bonne volonté décidés à servir le bien commun, auront matière à espérer ».
Elle se réjouissait par ailleurs « que les délégations des 32 notariats venus des 5 continents et représentant près de 30 % de la population planétaire aient pu confluer vers cette capitale ».
Elle pointait ensuite l’époque tourmentée qui se reflète dans les choix de certains thèmes de congrès et la confiance qu’elle mettait en Marie-Hélène Péro Augereau-Hue et en son équipe pour emmener les congressistes « sur ces chemins difficiles de la réflexion collective, avec la sérénité que permettent la rigueur et le professionnalisme », d’autant que cette édition portait sur une thématique relative non simplement à l’harmonie de la société, mais bien à « la survie de notre civilisation assaillie de défis telluriques ».
Elle poursuivait en recentrant le champ de son « propos sur celui du CSN, de la présidente du CSN. Qui plus est celui d’une présidente qui, à l’approche de la fin de son mandat, puisqu’il expire dans un mois, est à l’heure des bilans ».
Un nouveau gouvernement étant en place, « prêt à redémarrer l’activité gouvernementale à un rythme adapté », elle souhaitait partager son expérience pour, « modestement mais sûrement fournir un peu de matière pour un ministre entrant en fonctions » et « proposer des pistes d’action (...) car le temps est à l’action. Mais une action adossée à des réalisations sur lesquelles nous devons capitaliser ».
Elle dressait alors le bilan des réalisations du CSN depuis 2014. « Il y a dix ans, à l’heure où je vous parle, nous étions en train de scruter les déclarations du ministre Emmanuel Macron, qui avait succédé à Bercy à Arnaud Montebourg, le 26 août 2014. À vrai dire, les premiers échanges ne semblaient pas bien engagés. À vrai dire, on peine encore à comprendre quelles étaient exactement les finalités de ce qui est devenu la loi du 6 août 2015. Ou plutôt on peine à les recenser ; car elles étaient nombreuses et diverses, augurant peut-être d’une méthode macronienne » ; sans vouloir remuer « des cendres refroidies depuis bien longtemps », elle concédait que cette réforme avait contribué à mettre la profession en mouvement. Elle s’adonnait alors à la peinture de « la fresque d’un notariat (…) viscéralement habité et mis en mouvement par le sentiment d’urgence de sa transformation » :
la formation, réforme absolument majeure pour les générations futures, intervenue, pour les structures, en juillet 2018 et, pour les contenus, en juillet 2023 ;
la discipline, réforme majeure, pour les notaires et leurs clients, proposée par le notariat à Nicole Belloubet en octobre 2019, reprise à son compte par Éric Dupond-Moretti et ayant abouti à la loi de décembre 2021 et à une cohorte de textes en 2022, tous « ces textes créant pour nous une occasion de rapprochement et d’échanges sans précédent avec le monde de la magistrature » ;
la déontologie qui, par le décret du 28 décembre 2023, dote la profession d’un nouveau Code de déontologie et, par l’arrêté du 29 janvier 2024, l’accompagne d’un nouveau règlement professionnel, avec des règles claires ; l’occasion pour la présidente du CSN de remercier vivement le ministère et la Chancellerie « pour ce qui est l’aboutissement de deux ans de travaux, et un véritable accomplissement » ;
très prochainement, un nouveau régime d’inspection préservant et modernisant l’essentiel devrait voir le jour ;
les instances ont vu leurs responsabilités doublées, « 70 % des notaires sont à présent dans des chambres interdépartementales, plus robustes en moyens, contre à peine 25 % en 2015 » et « la relation du CSN aux instances a été rénovée en profondeur, avec une forte vitalité » ;
le CSN s’est « lui aussi transformé, vivifié, il a acquis des compétences nouvelles », « s’est doté d’une raison d’être pour mieux tenir le cap » et « a entrepris des actions totalement inédites », comme « le programme de consolidation du maillage qui touche à la fin cette année et qui aura aidé plus de 1 400 offices de France à cheminer, pour un engagement de plus de 27 M d’euros depuis 2020 » et la mise en place d’une CVO qui collecte et redistribue entre 15 et 20 M d'euros d’aides au maillage et à l’installation chaque année ;
« la relation du notariat avec l’État s’est raffermie, avec la première convention d’objectifs État-Notariat d’octobre 2020, qui arrive à échéance en fin d’année » et « la relation de la profession avec la CDC s’est aussi refondée, avec un partenariat encore plus professionnel » ;
l’ADSN, « l’usine digitale régalienne de la profession, qui entretient et développe notre cœur du réacteur numérique », s’est également restructurée entre 2018 et 2020 et, parallèlement, la dématérialisation de la profession s’est accélérée ;
le notariat a pris à bras-le-corps la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme et a digéré toutes les conséquences de l’obligation de renseignement des bases immobilières, en adoptant de nouveaux processus de travail rendant incontournable le renseignement de la base des ventes et de celle des avant-contrats.
La présidente du CSN pointait néanmoins qu’« il reste beaucoup à faire et quelques réformes de grande importance sont encore dans les tuyaux ». Elle partageait son espoir que, « avec notre aide, bien sûr, la Chancellerie puisse donner les coups de collier nécessaires pour faire sortir les mesures dont nous avons besoin ». Notamment, elle esquissait, « il y a un an déjà, devant le garde des Sceaux quelques propositions de retouches sur la gouvernance de l’INFN » et « le décret qui vise à corriger des malfaçons essentiellement dans les équilibres de la composition du conseil d’administration et dans la gestion financière de l’INFN » est toujours attendu. D’autres ajustements sont également en attente concernant l’acte électronique et l’apostille.
Enfin, elle souhaitait attirer tout particulièrement l’attention du ministère de tutelle pour qu’il « admette que le notariat a une vision pertinente et réfléchie de ce qui est bon », bon pour lui, bon pour l’État, bon pour les Français et bon également pour les générations futures « dont le notariat prend soin, ne serait-ce qu’au travers de la conservation des actes ». Car les notaires sont « d’excellents soldats, mobilisés et loyaux » et « lorsque nous, Notaires de France, nous portons des projets, ces projets s’inscrivent dans un cadre cohérent. Avec un ordre de priorités et une logique séquentielle que nous partageons bien volontiers avec la Chancellerie. Avec un niveau de transparence et de confiance rares, je pense, dans les relations de l’Administration avec son environnement. Nous n’avons ni caprices, ni lubies, ni arrière-pensées. Je pense que le ministre le sait. Je suis convaincue que la directrice des Affaires civiles l’appréhende très bien, et je regrette d’avoir à faire en public une protestation de loyauté qui devrait être une évidence ».
Elle évoque, pour suivre, le ver dans le fruit : « Ce ver, c’est la nouvelle méthode de régulation de la profession depuis 2015. (…) Le ver dans le fruit, c’est surtout le mécanisme proprement infernal et implacable aux allures technocratiques pour ce que l’on appelle la carte d’installation, conjugué au mécanisme complexe d’adaptation du tarif des notaires ». Le maintien de ce dernier jusqu’en 2026, dans un contexte d’inflation accélérée, n’est pas une victoire. Par ailleurs, si les ministres n’ont pas exactement suivi l’avis de l’ADLC poussant à la création de plus de 600 notaires, il a été dit à la présidente du CSN « qu’il fallait "composer" avec les parties prenantes et ne "vexer" personne ». Et de conclure sur le sujet : « Il est urgent, Madame la directrice, que l’on extirpe le ver du fruit et que l’intelligence collective, rien que l’intelligence collective, reprenne sa place ».
La présidente du CSN proposait alors aux notaires de France « de regarder très près de chez vous, et même je nous propose de regarder chacun chez soi ». Puisqu’à quelque chose malheur est bon, la conjoncture difficile peut servir à faire des ajustements, notamment dans trois domaines concernant l’entreprise notariale, pour lesquels le CSN met à disposition des outils :
la lutte contre le blanchiment (LCBFT) pour laquelle chacun doit se munir sans délai d’une procédure adaptée à sa manière de travailler pour garantir le réflexe de la LCBFT et suivre et faire suivre à tous les collaborateurs la formation en ligne déployée en juillet ;
concernant le climat dans l’étude et l’atmosphère entre associés, car la conjoncture et les transformations des 10 dernières années peuvent créer des tensions, l’association notariale de conseil, l’ANC, ouvre en janvier prochain un département de la médiation de la mésentente pour permettre de restaurer le dialogue ;
pour encourager une stratégie d’engagement de la profession (la RSE), une action concrète était portée à l’attention de l’auditoire « car elle a pris un essor important cette année, sous l’égide du CSN mais grâce à l’implication particulière d’un délégué de cour en la personne de Nicolas de Baudus », le projet NOT’ISME, pour que le notariat soit davantage présent auprès des personnes concernées par des troubles du neuro-atypisme, l’autisme en particulier ; en six mois, plus de 200 notaires, sur tout le territoire, se sont mobilisés.
Au terme de son discours, la présidente revenait sur la vision stratégique de la profession à travers deux derniers points.
La formation initiale, tout d’abord, car si l’INFN a parcouru un beau chemin depuis 2018 et que le travail accompli a été considérable, conscient de « tout ce que nous devons au président de l’INFN et au directeur général de cette maison », après ces six années, le notariat est confronté à plusieurs défis consistants et pour lesquels il faut impérativement mener à bien les ajustements que le CSN propose dans son projet de décret, aux textes institutifs de l’INFN :
un défi pédagogique, car environ 1000 étudiants sont attendus en cette rentrée de fin 2024, avec la première période de la formation renouvelée, pour la première promotion et « il faut que ce soit un cadeau pour leur carrière, pas une pierre dans le sac à dos » ;
un défi opérationnel, car il faut doter l’École de la structure nécessaire pour gérer convenablement, de manière professionnalisée, et « le compte aujourd’hui n’y est pas tout à fait » ;
un défi de gouvernance, car « il nous faut des mécanismes de décision et un mode de direction efficace, mais respectueux du CSN et des Notaires de France, pourvoyeurs de fonds » ;
et un défi stratégique, afin de donner à l’École une dimension supérieure, un supplément de rayonnement, un rayon d’action plus étendu.
Le numérique, enfin, illustre le niveau d’exigence qui pèse sur la profession qui a pourtant développé des projets très tôt et avec constance. « Tous nos processus sont dématérialisés » et « nos liens avec la DGFiP sont raffermis par une plateforme et des passerelles si nombreuses et fluides qu’on en oublie presque que nous sommes des organisations différentes », mais depuis 2022 nous subissons des vagues d’attaques ininterrompues sur nos systèmes d’information avec un risque de saccage très sérieux et l’IA générative a fait irruption. Face à cela, de grands principes et de grands axes pour une stratégie numérique ont donc été dégagés : la souveraineté, le renforcement, le développement et la transformation.
D'ailleurs, s’adressant à la directrice des Affaires civiles et du Sceaux, Me Sabot-Barcet exprimait le souhaite de la reconnaissance de cette souveraineté et que la convention d’objectifs entre l’État et le notariat pour 2025-2028 comporte précisément un axe sur la souveraineté numérique. Et toujours en la matière, elle réclamait une modification du décret du 26 novembre 1971 sur deux points : la numérisation du répertoire et l’identification des clients à distance sous l’égide de la profession notariale, comme pour les rendez-vous physiques, la DACS disposant depuis mai 2023 les premiers projets de texte et dont la dernière version date du printemps dernier.
La présidente du CSN quittait alors la scène, confiant sa très grande fierté, fierté de son équipe du Bureau, fierté des équipes du CSN, fierté de la sincérité, la constance et la persévérance du notariat car, au gré de ses rencontres, elle a pu voir « des professionnels agissants, modestes, en éveil, pétris du sens de l’intérêt de la profession ».
La directrice des Affaires civiles et du Sceau, Mme Valérie Delnaud, prenait place au pupitre, le ministre Didier Migaud ayant été retenu à Paris. Vivifiants, constructifs et mobilisateurs, tels étaient les qualificatifs attribués aux propos de la présidente du CSN. Elle soulignait ensuite l’importance du notariat et son rayonnement, tant en France qu’à l’étranger, son rôle en tant que garant de l’authenticité et de la sécurité des actes qu'il assure dans les domaines du droit de la famille, de l’immobilier ou encore du droit rural. Elle reconnaissait par ailleurs les grandes transformations qu’a connu le notariat ces dernières années, pointant l’engagement de la profession et du CSN face à tous ces nouveaux défis. Interrogée sur le rythme de la révision des cartes et du tarif, Mme Delnaud confirmait qu’une nouvelle enquête sur la troisième carte était en cours afin d'examiner si les objectifs étaient atteints. Les résultats devraient être dévoilés au cours du 1er trimestre 2025. Elle se félicitait des réformes menées : les évolutions résultant du décret d’août 2024 relatif aux sociétés d’exercice des professions libérales ou encore la déontologie et la nouvelle juridiction disciplinaire dont l’échevinage tissait des liens profitables pour tous. S’agissant de la modernisation de la discipline professionnelle, elle confirmait la publication très prochaine d’un décret. Elle tenait enfin à féliciter les notaires pour leur engagement dans la lutte contre le blanchiment et leur capacité d’adaptation face aux situations complexes, comme ce fut le cas lors de la crise sanitaire, notamment grâce aux évolutions numériques de la profession au profit de sa mission de service public, à travers l’acte à distance et la signature électronique. Elle entendait le souhait de relâcher le calendrier s’agissant de la réforme de l’apostille et assurait l’auditoire que le ministère de tutelle restait le cadre d’un dialogue constant et exigent avec le CSN, que les propositions du CSN étaient examinées par la DACS qui comprenait l’impatience, voir la déception, face à la nécessaire temporalité permettant l’émergence de consensus dans un esprit de concertation et concorde, pour aboutir rapidement à un projet satisfaisant pour tous. Bientôt un bilan consolidé de la convention État-Notariat sera dressé.
Et voilà que le temps des travaux et des débats était arrivé.
Synthèse et passage de témoin
En ce troisième et dernier jour de congrès, c’est à Madame la professeure Élise Carpentier que revenait la délicate mission de présenter son rapport de synthèse du 120e congrès des notaires de France. Alors que l’arbre et son enracinement introduisaient ses vibrants propos, elle terminait en soulignant le rôle fondamental du notaire dans les défis environnementaux car il doit comprendre et faire comprendre la nature des périls auxquels ses clients sont exposés. « Par la pertinence des conseils, on peut susciter l’envie de faire autrement et devenir ainsi de véritables acteurs de la transition écologique ». Une synthèse à l’image de l’équipe du congrès et de leurs travaux : réaliste, pragmatique et engagée.
Après s’être mis en chemin vers un urbanisme durable, les congressistes étaient invités par l’équipe du 121e congrès des notaires de France menée par Me Jean Gasté à se retrouver à Montpellier, du 24 au 26 septembre 2025, sur le thème « Famille et créativité notariale, accompagner les tribus d’aujourd’hui ».
1re commission : #Anticiper les défis environnementaux
Proposition 1 – Pour un statut de l'arbre dans le Code civil
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
de créer un article 515-15 du Code civil, à la suite de l’article 515-14 du Code civil sur le statut de l’animal, disposant que : « L’arbre est un organisme vivant dont la préservation est d’intérêt général » ;
de protéger les arbres existants, même ceux à moins de deux mètres ; sans remettre en cause la règle de distance pour les plantations nouvelles ;
en conséquence, modifier les servitudes légales du Code civil, pour que la coupe des racines ou l’élagage des branches susceptibles d’attenter à la vie de l’arbre soient subordonnés à la démonstration préalable d’un trouble anormal.
Proposition 2 – Face au recul du rivage maritime, l'intérêt de la propriété temporaire
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
de substituer aux textes actuels des expressions plus adaptées : « horizon 2050 » et « horizon 2100 », au lieu de « horizon 30 ans » et « horizon 30 - 100 ans » ;
d’anticiper l’intégration de la propriété dans le domaine public maritime en offrant la possibilité, pour les biens concernés par le « droit de préemption recul du trait de côte », d’une préemption ou d’un délaissement portant uniquement sur le sol et le tréfonds, conservant au propriétaire des élévations seulement un droit superficiaire temporaire, aussi longtemps que l’érosion le permettra ;
d’offrir la possibilité à l’acquéreur et au vendeur de renoncer à l’opération, dans l’hypothèse d’une préemption seulement du sol et du tréfonds ;
d’améliorer l’information légale en cas de mutation : d’une part, information sur le fait juridique de la disparition anticipée du bien à l’avenir, telle qu’elle résulte de la prospective du CEREMA ; d’autre part, information sur la législation elle-même, et spécialement sur la question de l’indemnisation ou de la non-indemnisation future de l’immeuble concerné.
Proposition 3 – Pour un retour des « communs » : l'exemple de la forêt
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
que, sur le modèle des associations communales de chasse agréées (ACCA), le ministre de l’Agriculture, sur proposition des préfets, puisse rendre obligatoire les associations syndicales de gestion forestière (ASGF) pour certaines communes, permettant de regrouper les droits forestiers des terrains de moins de 20 hectares (seuil en dessous duquel le Plan Simple de gestion n’est pas une obligation) ;
de laisser la possibilité aux propriétaires de se retirer de l’association syndicale obligatoire, sous la condition de souscrire un Plan Simple de gestion ;
d’annexer à tout acte notarié portant sur des biens en nature cadastrale de bois et forêts un document informatif à destination des parties, leur fournissant notamment les coordonnées des potentiels gestionnaires à contacter, et d’imposer la désignation d’un mandataire commun en cas d’indivision ;
corrélativement, afin de réduire les délais de vente, de supprimer l’ensemble des droits de préférence et de préemption en matière de bois et forêts pour les regrouper en un seul.
Proposition 4 – Pour un état des risques et pollution à la hauteur des enjeux
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
d’augmenter, pour les immeubles bâtis, la qualité de l’information contenue dans l’état des risques et pollution en confiant de façon obligatoire la réalisation de ce document à un organisme dédié, type cabinet d’urbanisme, disposant d’un agrément à cette fin ;
de légaliser la pratique notariale actuelle de l’information des parties au moyen du rapport obtenu sur le site internet Géorisques, en permettant toutefois de seulement annexer un reçu des parties attestant la remise d’un exemplaire du rapport.
2e commission : #Convaincre les acteurs
Proposition 1 – Plaidoyer pour un régime du proto-aménagement
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
de définir les opérations de proto-aménagement dans le Livre II du Code de l’urbanisme (relatif à la préemption et aux réserves foncières) afin qu’ils soient soumis à un régime juridique spécifique en matière environnementale, en les qualifiant d’opérations qui ne sont pas de l’aménagement au sens de la rubrique 39 de l’annexe à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement, ainsi qu’en matière de droit de préemption ou de lotissement, en qualifiant les acquisitions et reventes par les établissements de portage comme un groupe de contrats liés entre eux par la convention opérationnelle d’actions foncières ;
de sécuriser le portage foncier en précisant la notion de travaux de proto-aménagement pour les soumettre, s’ils sont susceptibles de porter une atteinte notable à l’environnement, à un diagnostic préalable composé d’un inventaire faune-flore proportionné aux enjeux du site ainsi qu’à une identification des zones humides, constituant ainsi l’état initial cristallisé sur une durée de cinq ans.
Proposition 2 – Libéraliser l'assiette des autorisations d'urbanisme
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
Concernant la liberté de définir l'assiette
que soit inséré au Livre IV de la partie législative du Code de l’urbanisme un article définissant l’assiette d’un projet comme l’ensemble des terrains sur lesquels un porteur de projet envisage de déposer une autorisation d’occuper le sol ;
que soit inséré au Livre IV de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme un article précisant que l’assiette d’un projet peut être composée :
a) d’une unité foncière,
b) de plusieurs unités foncières contiguës ou non,
c) d’une partie seulement d’une unité foncière,
d) de volumes immobiliers.
Concernant la liberté de sortir de l'assiette
que soit inséré au Titre V du Livre IV de la partie législative du Code de l’urbanisme des articles permettant aux documents de planification urbaine d’autoriser la réalisation de certaines composantes du projet dans un environnement proche et dans une proportion fixée par le règlement ;
que les externalités positives imposées comme octroi d’une autorisation d’occuper le sol puissent être mutualisées entre plusieurs projets.
Proposition 3 – Développer la compensation environnementale
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
1. De sécuriser la maîtrise du foncier nécessaire à la compensation environnementale
que l’acquisition d’un terrain par un maître d’ouvrage en vue d’y réaliser des mesures de compensation soit exonérée de tout droit de préemption, afin de garantir la réalisation effective des mesures de compensation et leur pérennité ; cette exonération ne pourra s’appliquer qu’à la condition que le maître d’ouvrage signe une obligation réelle environnementale sur le terrain ;
que lorsqu’un maître d’ouvrage cède son projet immobilier, il puisse également librement céder le terrain sur lequel sont réalisées les mesures de compensation en exonérant la vente de tout droit de préemption. Cette exemption ne pouvant trouver à s’appliquer qu’à la condition que l’acquéreur s’engage à reprendre tous les droits et obligations du maître d’ouvrage d’origine ;
que dans les deux hypothèses, s’il y a un fermier en place, ce dernier puisse faire application de son droit de préemption en vertu des article L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, à la condition qu’il s’engage à mettre en œuvre tout ou partie des mesures de compensation.
2. De créer un bail emphytéotique environnemental
Le régime juridique de ce bail emphytéotique environnemental serait calqué sur celui du bail emphytéotique de droit commun, avec comme particularité de :
permettre au bailleur d’imposer à l’emphytéote une destination au terrain confié : celle de la réalisation de mesures de compensation environnementale ;
définir dans les clauses du bail les engagements contractuels de l’emphytéote en matière de compensation ;
permettre à l’emphytéote de conclure sur le foncier donné à bail une obligation réelle environnementale.
3. D’ouvrir la compensation environnementale financière
de créer un fonds de péréquation à compétence nationale chargé de récolter les fonds permettant de financer les mesures de gestion des aires protégées ;
de permettre au débiteur d’une obligation de compensation environnementale de verser à titre exceptionnel une somme d’argent dans ce fonds.
Deux conditions seraient fixées pour garantir la réalisation d’un minimum de mesures matérielles de compensation environnementale :
d’une part, le versement ne serait possible qu’à titre subsidiaire ;
d’autre part, la somme versée ne pourrait pas représenter plus de 40 % du budget alloué au financement des mesures de compensation environnementale dont il est débiteur. Étant précisé que l’autorité administrative assurant le contrôle des mesures de compensation pourra exiger que le versement soit inférieur à ce montant.
Proposition 4 – Déployer le projet urbain partenarial
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
que l’objet du projet urbain partenarial (PUP) soit étendu à des opérations de renaturation et de désartificialisation sur les zones préférentielles de renaturation ;
que le PUP soit l’outil du financement de l’urbanisme de la transformation ;
que la remise de terrains appartenant au porteur de projet soit étendue aux terrains aménagés en infrastructure par le titulaire de l’autorisation d’urbanisme.
3e commission : #Réaliser des projets adaptés aux nouveaux modes de vie
Proposition 1 – Donner de la souplesse au ZAN
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
qu’un système de réallocation des droits à artificialiser soit instauré à l’échelle de chaque région. Ce système permettra à une personne en charge des documents d’urbanisme de céder tout ou partie des droits à artificialiser qui lui auront été alloués au titre des décennies 2020, 2030 et 2040 par la méthode « en cascade » ou, au contraire, d’acquérir des droits complémentaires auprès d’un teneur de compte unique ;
que les projets réalisés au moyen des droits à artificialiser acquis répondent aux objets définis aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme ;
qu’une personne en charge des documents d’urbanisme ne puisse acquérir des droits à artificialiser représentant plus de 20 % des droits qui lui auront été alloués par la méthode « en cascade » ;
que les modalités de détermination du prix soient fixées par décret en cohérence avec le coût de désartificialisation d’un hectare de friche urbaine ;
que le prix de cession soit obligatoirement employé à la réalisation d’un projet d’intérêt général répondant aux objets définis aux articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme.
Proposition 2 – Favoriser la conversion des entrées de ville commerciales en quartiers mixtes et durables
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
Pour inciter les commerçants à participer au projet de transformation des entrées de ville, il est nécessaire que les opérations de revitalisation de territoire (ORT) soient élargies aux entrées de ville, et que dans ces ORT comme dans la grande opération d’urbanisme (GOU) :
premièrement : soient autorisés les transferts total ou partiel de surfaces de vente de magasins permettant le découpage et le regroupement de magasins lorsqu’ils contribuent à la réalisation des objectifs de l’ORT ou de la GOU ;
deuxièmement : soit exclue la caducité des AEC en cas de non-exploitation pendant plus de trois ans des surfaces de vente ; les délais de caducité seront prévus dans les conventions prises au titre des GOU ou des ORT pour être en cohérence avec les délais de l’opération d’aménagement sans pouvoir aller au-delà de la durée de cette dernière.
Pour faciliter le réaménagement foncier et inciter les propriétaires bailleurs à participer à la transformation des entrées de ville, que le régime des associations foncières urbaines (AFU) soit amélioré par les mesures suivantes :
Première mesure : le régime du permis d’aménager requis lorsqu’une AFU libre entend procéder à un remembrement doit être adapté, pour mieux répondre aux enjeux d’aménagement de cet outil. Ainsi, ce dernier doit bénéficier de tous les attributs du lotissement, notamment en termes d’édiction de règles d’urbanisme complémentaires et de leur mode d’appréciation. Par ailleurs, le plan de remembrement doit devenir une pièce obligatoire du dossier.
Deuxième mesure : les AFU autorisées doivent être qualifiées d’association de droit privé et non plus d’établissement public. Pour ce faire le régime auquel elles seront désormais soumises, notamment s’agissant de leur contrôle, devra permettre de ne pas les qualifier d’organisme de droit public, et donc de pouvoir adjudicateur, au sens des directives communautaires.
Troisième mesure : la procédure d’AFU de projet prévoira que les préfets et les collectivités locales s’engagent dans les conventions de GOU ou d’ORT sur un calendrier de réalisation du projet.
Dernière mesure : le remembrement en volumes doit être expressément autorisé.
Proposition 3 – Passer d'un urbanisme de la construction à un urbanisme de la transformation
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
1. Que le droit de l’urbanisme privilégie la transformation du bâti existant et limite les opérations de démolition-reconstruction en prévoyant que la démolition est, sur l’ensemble du territoire, systématiquement soumise à permis de démolir. Outre pour des motifs patrimoniaux, celui-ci pourra être refusé pour des motifs environnementaux.
En l’absence de motif patrimonial justifiant un refus, le permis de démolir pourra être accordé si le pétitionnaire produit :
soit un diagnostic structurel. Ce dernier devra préciser les caractéristiques du bâtiment : fragilité structurelle, époque de construction, caractéristiques techniques et architecturales, matériaux de construction employés ou état des sols, qui justifie la démolition ;
soit un diagnostic dressant un bilan coût avantage de la démolition au regard des questions économiques et environnementales notamment de son coût carbone sur la durée de vie du bâtiment.
Les opérations concernées par ces diagnostics devront être précisées notamment par des seuils.
Par ailleurs, le conseil municipal pourra dans le cadre d’une délibération préciser les motifs d’intérêt général pouvant justifier la démolition sur tout ou partie de son territoire.
2. Pour passer à un urbanisme de la transformation, le 120e congrès des notaires de France propose également la mise en place d’une fiscalité écologique incitative tant à l’égard des communes que des porteurs de projet.
Pour les communes, une réflexion globale sur la fiscalité locale doit être engagée sans délai.
Pour les porteurs de projets, il est proposé :
-
que, pour le seul bénéfice de l’exonération prévue à l’article 1594-0 G A du Code général des impôts, les travaux sur existant qui conduisent :
1°) à une rénovation énergétique performante,
2°) et, pour les logements, à leur accessibilité aux personnes handicapées, puissent être assimilés à des travaux qui ont remis un immeuble à l’état neuf ;
qu’un immeuble faisant l’objet de travaux de rénovation le rendant impropre à toute utilisation ne soit pas assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties, mais à la taxe foncière sur les propriétés non bâties ;
que l’acquéreur d’un logement dans un immeuble ayant fait l’objet de travaux conduisant à une rénovation énergétique performante puisse bénéficier d’une aide à l’acquisition dans les mêmes conditions que pour MaPrimeRénov'. Cette aide pourra être majorée si la rénovation améliore l’accessibilité du logement.
Proposition 4 – Mettre l'environnement au cœur des projets immobiliers et d'aménagement pour sécuriser ceux qui les portent
Adoptée
Le 120e congrès des notaires de France propose :
De faire de l’environnement le socle des projets en systématisant l’exigence d’une notice et ou diagnostic environnemental pour toutes les autorisations d’urbanisme. Son contenu sera adapté en fonction de la taille et des impacts du projet. L’étude d’impact pourra valoir notice ou diagnostic environnemental.
De simplifier et de sécuriser la situation des maîtres d’ouvrage :
en créant une autorisation de projet unique délivrée par le maire et soumise à accord préalable du préfet au titre des législations environnementales (eau, ICPE, espèces protégées…) :
les délais d’instruction seraient encadrés et garantis,
le contenu du dossier sera adapté en fonction des caractéristiques du dossier ;
en donnant la possibilité au maître d’ouvrage en amont du dépôt de l’autorisation de projet unique de demander un rescrit procédural, délivré par le maire dans un délai de 3 mois après avis du préfet. Ce rescrit préciserait l’ensemble des procédures à respecter et le contenu du dossier d’autorisation unique. Il cristallisera les procédures applicables pendant un délai de 3 ans à compter de sa délivrance. En l’absence de rescrit procédural, le maire aura 3 mois à compter du dépôt de l’autorisation pour valider les procédures à respecter au titre du projet ;
la création d’une autorisation de projet unique nécessitera d’organiser et d’unifier les modes de contestation des accords préalables au titre des législations environnementales et de réinterroger l’ensemble des spécificités du contentieux de l’urbanisme afin de lui donner sa pleine efficacité dans le cadre de ce nouveau dispositif.
Liliane Ricco, rédactrice en chef
